Jaarrekening

1. Ba­lans

Balans per 31 december 2015

(na resultaatbestemming) (bedragen x € 1.000)

Balans per 31 december 2015
  Ref.   31/12/15     31-12-2014 *)
Vaste activa            
Materiële vaste activa 10.1          
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie   4.258      2.884   
      4.258      2.884 
Vastgoedbeleggingen 10.2          
Commercieel vastgoed in exploitatie   31.314      33.171   
Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging   1.481.397      1.429.064   
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden   1.045      1.045   
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie   11.067      5.876   
      1.524.823      1.469.156 
Financiële vaste activa 10.3          
Deelnemingen   43      43   
Latente belastingvordering(en)   19.778      22.484   
Leningen u/g   2.649      3.914   
Te vorderen BWS-subsidies       280   
Overige vorderingen   81.860      82.575   
      104.330      109.296 
Vlottende activa            
             
Voorraden 10.4          
Vastgoed bestemd voor de verkoop   4.686      3.566   
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop   169      421   
Overige voorraden       66   
      4.855      4.053 
Vorderingen 10.5          
Huurdebiteuren   1.143      1.006   
Gemeenten   75      146   
Vorderingen op groepsmaatschappijen   939      939   
Overige vorderingen   315      1.418   
Overlopende activa   860      521   
      3.332      4.030 
             
Liquide middelen 10.6   11.382      4.521 
             
      1.652.980      1.593.940 

  Ref.   31/12/15     31-12-2014 *)
             
Eigen vermogen 10.7          
Overige reserves     984.001      925.960 
             
Egalisatierekening 10.8       280 
             
Voorzieningen 10.9          
Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen   14.220      12.461   
Voorziening latente belastingverplichtingen   7.334      7.613   
Overige voorzieningen   2.917      3.174   
      24.471      23.248 
             
Langlopende schulden 10.10          
Schulden/leningen overheid   19.343      21.490   
Schulden/leningen kredietinstellingen   565.452      543.403   
Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden   833      833   
Embedded derivaten   17.126      18.419   
      602.754      584.145 
             
Kortlopende schulden 10.11          
Schulden aan kredietinstellingen   22.233      40.344   
Schulden aan leveranciers   2.187      3.902   
Belastingen en premies sociale verzekeringen   1.725      1.738   
Overige schulden   5.269      3.581   
Overlopende passiva   10.340      10.742   
      41.754      60.307 
             
      1.652.980      1.593.940 

*) Voor 2014 zijn de gecombineerde cijfers van Elkien en de Wieren opgenomen (zie voor nadere toelichting paragraaf 4.4)

2. Winst- en ver­lies­re­ke­ning over 2015

(bedragen x € 1.000)

  Ref. 2015 2014 *)
Bedrijfsopbrengsten      
Huuropbrengsten 11.1 112.900 109.793
Opbrengst servicecontracten 11.2 5.166 4.824
Overheidsbijdragen 11.3 74 66
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 11.4 3.937 5.104
Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf 11.5 430 495
Overige bedrijfsopbrengsten 11.6 547 784
    123.054  121.066 
       
Bedrijfslasten      
Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 11.7 1.266 2.753
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille 11.8 30.471 50.056
Lonen en salarissen   8.211 8.836
Sociale lasten   1.318 1.497
Pensioenlasten   1.687 1.874
Onderhoudslasten 11.9 18.659 20.285
Leefbaarheid 11.10 387 524
Lasten servicecontracten 11.11 4.487 4.719
Overige bedrijfslasten 11.12 26.462 31.195
    92.948  121.739 
       
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille   52.228  53.854 
       
Waardeverandering van financiële vaste activa, effecten en derivaten 11.13 1.293 ‑/‑ 9.750
Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten 11.13 380 488
Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 11.13 64 664
Rentelasten en soortgelijke kosten 11.13 ‑23.560 ‑24.080
Saldo financiële baten en lasten   ‑/‑ 21.823 ‑/‑ 32.678
       
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen   60.511  20.503 
Resultaat uit deelnemingen 11.15 ‑/‑ 43 ‑/‑ 28
Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsoefening 11.16 ‑/‑ 2.427 4.630 
Resultaat na belastingen   58.041  25.105 
       

*) Voor 2014 zijn de gecombineerde cijfers van Elkien en de Wieren opgenomen (zie voor nadere toelichting paragraaf 4.4)

3. Kas­stroo­m­overzicht 2015 (di­rec­te me­tho­de)

(bedragen x € 1.000)

  Ref.   2015     2014 *)
Kasstroom uit operationele activiteiten            
Ontvangsten van huurders 11.1/2 118.637      114.352   
Ontvangsten van subsidiegevers 11.3      
Ontvangsten overige   362      259   
      118.999      114.611 
             
Betalingen aan werknemers   13.395      16.570   
Betalingen aan leveranciers onderhoud 11.9/11 21.668      22.211   
Betalingen uit hoofde van zakelijke lasten 11.12 20.313      20.432   
Betalingen overige   9.279      12.173   
      64.655      71.386 
Kasstroom uit bedrijfsoperaties     54.344      43.225 
             
Ontvangen interest 11.14 206      1.504   
Betaalde interest 11.14 ‑/‑ 22.230     ‑/‑ 23.800  
Ontvangen en betaalde vennootschapsbelasting 11.15      
      ‑/‑ 22.024     ‑/‑ 22.296
Kasstroom uit operationele activiteiten     32.320      20.929 
             
Kasstroom uit investeringsactiviteiten            
Investeringen in materiële vaste activa 10.2      
Investeringen vastgoedbeleggingen 10.2 ‑/‑ 46.535     ‑/‑ 41.659  
Desinvesteringen materiële vaste activa 10.2      
Desinvesteringen vastgoedbeleggingen 10.2 16.057      20.130   
Investeringen in financiële vaste activa 10.3 ‑/‑ 400     ‑/‑ 79.541  
Desinvesteringen financiële vaste activa 10.3 1.283      55   
Kasstroom uit investeringsactiviteiten     ‑/‑ 29.595     ‑/‑ 101.015
             
Kasstroom uit financieringsactiviteiten 10.10          
Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuwe leningen)   42.134      60.453   
Aflossing langlopende schulden   ‑/‑ 40.344     ‑/‑ 72.837  
Kasstroom uit financieringsactiviteiten     1.790      ‑/‑ 12.384
             
Toename/afname geldmiddelen in boekjaar     4.515      ‑/‑ 92.470
             
Liquide middelen begin boekjaar     4.521      96.991 
Mutatie liquide middelen     4.515      ‑/‑ 92.470
Liquide middelen einde boekjaar     9.036      4.521 
             
Liquide middelen in de balans     11.382      4.521 
Liquide middelen onder kortlopende schulden     ‑/‑ 2.346    
Liquide middelen einde boekjaar     9.036      4.521 

*) Voor 2014 zijn de gecombineerde cijfers van Elkien en de Wieren opgenomen  

4. Al­ge­me­ne toe­lich­ting

4.1  Algemeen

Woningcorporatie Elkien is een stichting met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. Zij heeft specifieke toelating in de regio Friesland en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woonwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De statutaire vestigingsplaats is Leeuwarden, het bezoek adres is Heerenveen: de Opslach 69, 8448 GV. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de verhuur van woningen aan de sociale doelgroep en de daarvoor benodigde investeringen in vastgoed.
 

4.2  Continuïteit

De waardering in de jaarrekening gaat uit van going concern en is daarmede gebaseerd op de continuïteit van de corporatie.
 

4.3  Grondslagen voor consolidatie

Elkien heeft de volgende groepsmaatschappijen:
DFG Holding B.V.                               (100%)
De Wieren Holding BV                     (100%)

De Wieren Holding BV heeft deelnemingen in de volgende BV’s:

  • De Wieren CPS BV                   (100%)
  • De Wieren Het Perk BV           (100%)
  • De Wieren Energie                   (100%) 

 De Wieren CPS BV heeft een 33 1/3% deelneming in V.O.F. Oppenhuizerweg.

 Beide groepsmaatschappijen zijn van te verwaarlozen belang in de jaarrekening van Stichting Elkien. Derhalve wordt er geen geconsolideerde jaarrekening opgesteld.
 

4.4  Verwerking Fusie

Elkien is op 1 januari 2015 door middel van een juridische fusie samengegaan met woningstichting de Wieren. Bij deze fusie was Elkien de verkrijgende instelling en was laatst genoemde corporatie de verdwijnende instelling. Ten gevolge van de fusie heeft Elkien onder algemene titel het gehele vermogen van de verdwijnende instelling verkregen. De financiële gegevens van de gefuseerde instellingen zijn verwerkt als een samensmelting van belangen. De activa en passiva van de gevoegde rechtspersonen, alsmede hun baten en lasten zijn samengevoegd.

De waarderingsgrondslagen en winstbepalingsgrondslagen van de nieuwe organisatie zijn gebaseerd op de toegepaste grondslagen van Elkien. De stelselwijziging is door woningstichting de Wieren reeds verwerkt in de jaarrekening 2014. De vergelijkende cijfers over 2014 zijn gebaseerd op de financiële gegevens van de beide instellingen op basis van de jaarrekeningen 2014. 

4.5  Schattingswijzigingen

In het kader van de bepaling van de bedrijfswaarde van de materiele vaste activa in exploitatie zijn schattingswijzigingen doorgevoerd die nader uiteengezet zijn in de toelichting (toelichting mutatie bedrijfswaarde).
 

4.6  Presentatiewijziging

In 2015 heeft Elkien een presentatiewijziging doorgevoerd voor de classificatie van het DAEB- en niet-DAEB bezit. Hiermee sluit Elkien aan bij de verwerkingswijze zoals geldend onder de nieuwe Woningwet. De vergelijkende cijfers over 2014 zijn dienovereenkomstig aangepast. Als gevolg hiervan is de waarde van het niet-DAEB bezit, gewaardeerd tegen marktwaarde, met € 2.626.000 afgenomen en het DAEB bezit, gewaardeerd tegen bedrijfswaarde dientengevolge met € 2.626.000 toegenomen. Per saldo zijn de reserves binnen het eigen vermogen en het resultaat 2014 onder de nieuwe presentatiewijze onveranderd gebleven ten opzichte van de oude presentatiewijze.
 

4.7  Schattingen

Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van Elkien zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten.

Voor wat betreft de bedrijfswaarde heeft een corporatie jaarlijks te maken met schattingen omdat de bedrijfswaarde is gebaseerd op een inschatting van toekomstige kasstromen.

5. Grond­sla­gen voor waar­de­ring van ac­tiva en pas­siva

5.1  Regelgeving

De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit beheer sociale huursector, Titel 9 Boek 2 BW, en Hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving.

Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigings­prijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst-en-verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht zijn in de jaarrekening genummerd.
 

5.2  Vergelijking met voorgaand jaar

De gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar. Voor een aantal posten zijn de schattingen gewijzigd, zie hiervoor paragraaf 4.5.
 

5.3  Verwerking verplichtingen

Bij de bepaling van voorzieningen wordt uitgegaan van in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen die op de balansdatum bestaan. Tot de feitelijke verplichtingen worden ook gerekend verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de realisatie fase heeft plaatsgevonden. Zie verder voorzieningen.
 

5.4  Materiële vaste activa

5.4.1  Algemene uitgangspunten

Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld gelden voor alle materiële vaste activa de volgende algemene uitgangspunten.

Verkrijgings- of vervaardigingsprijs

De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven onder aftrek van afschrijvingen gedurende de geschatte toekomstige gebruiksduur. Op grond wordt niet afgeschreven. 

Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs.

Tevens worden hierbij de rente tijdens de bouw op vreemd vermogen en direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken, en vangt aan bij start van de bouw. De geactiveerde rente is gebaseerd op de gemiddelde vermogenskostenvoet van de leningenportefeuille inclusief derivaten. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd.

Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht.

Indien grond gekocht is met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of teniet te laten gaan en  vervolgens op de grond nieuwbouw te realiseren, dan maken de eventuele boekwaarde van de opstallen en de gemaakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs van de grond.

Verwerking van groot onderhoud
Elkien verwerkt de kosten van groot onderhoud aan haar materiële vaste activa als onderdeel van de boekwaarde indien wordt voldaan aan de criteria voor activering. De geactiveerde kosten worden als afzonderlijke component behandeld. Voor zover sprake is van vervanging van onderdelen van het actief wordt de nog aanwezige boekwaarde van deze onderdelen gedesinvesteerd. Indien de boekwaarde van deze te desinvesteren onderdelen niet afzonderlijk uit de activa registratie zijn te herleiden wordt deze benaderd op basis van de huidige uitgaven, teruggerekend naar de datum van oorspronkelijke investering, en indien van toepassing rekening houdend met de naar benadering tot het moment van vervanging hierover gepleegde afschrijvingen.

Verplichtingen tot herstel
Voor verplichtingen tot herstel na afloop van het gebruik van het actief (ontmantelingskosten) wordt een voorziening getroffen voor het verwachte bedrag op het moment van activering. Dit bedrag wordt verwerkt als onderdeel van de vervaardigingsprijs van het materieel vast actief.
 

5.4.2  Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs, onder aftrek van lineaire/ annuïtaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen.
Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen de verwachte opbrengstwaarde.
 

5.5  Vastgoedbeleggingen

Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als ‘vastgoedbeleggingen in exploitatie’ indien ze beschikbaar zijn voor verhuur.
 

5.5.1  Algemene uitgangspunten

De algemene uitgangspunten van Materiële vaste activa (zie paragraaf 5.4.1) zijn ook van toepassing op Vastgoedbeleggingen, tenzij in dit hoofdstuk 5.5 anders is vermeld.

Afschrijvingen
Op vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven.

5.5.2  Commercieel vastgoed in exploitatie

Typering
Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed.

Waarderingsgrondslag
Elkien waardeert haar commercieel vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen actuele waarde.

Overige uitgangspunten
De overige uitgangspunten van Sociaal vastgoed in exploitatie uit paragraaf 5.5.3 (zie hierna) zijn ook van toepassing op Commercieel vastgoed in exploitatie, met uitzondering van het volgende:

  • Als invulling van de actuele waarde geldt niet de bedrijfswaarde maar de reële waarde.

Reële waarde
De reële waarde is gebaseerd op de actuele marktsituatie en omstandigheden per balansdatum en geeft de meest waarschijnlijke prijs weer die redelijkerwijs op balansdatum had kunnen worden verkregen. De reële waarde wordt als volgt vastgesteld:

  • Recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed; of (indien deze niet beschikbaar zijn):
  • Recente verkoopopbrengsten van vergelijkbaar vastgoed met correcties voor verschillen in waarde bepalende factoren van het te waarderen vastgoed en het vergelijkbare vastgoed; of (indien deze niet beschikbaar zijn):
  • Minder recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed met aanpassingen die de veranderingen in de economische omstandigheden weergeven sinds de laatste transactiedata; of (indien deze niet beschikbaar zijn):
  • Contante waarde van verwachte toekomstige kasstromen.

Bovenstaande waardebepalingen zijn uitgevoerd door externe taxateurs van taxatie-validatie instituten welke zijn erkend door de Stichting Taxaties en Validaties (STenV). Jaarlijks wordt 33 1/3% van het bezit getaxeerd hetgeen betekent dat elk bezit minimaal eens per drie jaren getaxeerd wordt.

In alle gevallen wordt tevens rekening gehouden met de contractuele verplichtingen van Elkien, zoals lopende huurcontracten. Voor de huurcomponent wordt er vanuit gegaan dat Elkien bij mutatie en voortgezette exploitatie de huur vaststelt op de marktconforme huur. De werkelijke huur bij mutatie kan op grond van beleidskeuzes van de corporatie lager uitvallen. De uitgaande kasstromen zijn gebaseerd op marktconforme parameters en kengetallen. Dit geldt zowel voor onderhouds- als beheerskosten. Deze kosten liggen over het algemeen lager dan de kosten zoals deze door de woningcorporatie worden gemaakt. Het verschil in kosten wordt veroorzaakt door beleidskeuzes die de corporatie maakt en een vastgoedbelegger niet zou maken.

Elkien houdt voor 2015 beperkt rekening met een inkomensafhankelijke huurstijging. Alleen voor de hoogste inkomensgroep hebben wij inkomensafhankelijk de huur verhoogd. In het commercieel vastgoed in exploitatie zijn tevens woongelegenheden opgenomen. Dit zijn woongelegenheden met een huurprijs boven de liberalisatiegrens. Volgens het voorliggend wetsvoorstel voor de Verhuurderheffing is deze heffing alleen verschuldigd met voor woongelegenheden met een huurprijs onder de liberalisatiegrens. Uit dien hoofde is bij de waardering van het commercieel vastgoed geen rekening gehouden met de Verhuurderheffing.

Mutatie reële waarde

Mutaties in de reële waarde van Commercieel vastgoed in exploitatie worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als ‘niet-gerealiseerde herwaardering’ bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld.
 

5.5.3  Sociaal vastgoed in exploitatie

Typering
Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen.

Kwalificatie
Het beleid van Elkien is er op gericht de sociale vastgoedportefeuille continu te verversen. Voor het merendeel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Een deel van de portefeuille is gealloceerd voor verkoop, een deel voor het maximaliseren van de vraaghuur en een deel voor renovatie en herstructurering gericht op waarde ontwikkeling. Daarmee kwalificeert Elkien zich als vastgoed belegger en is de marktwaarde in verhuurde staat met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH de basis voor de waardering.

Waarderingsgrondslag
Elkien waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Daarna vindt waardering plaats tegen de actuele waarde zijnde de reële waarde. De invulling van deze actuele waarde wordt bepaald met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instelling actief is en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH.

Waarderingsmethode
Bij gebrek aan een actieve markt voor sociaal vastgoed in verhuurde staat of een actieve markt waarvan de waarde van sociaal vastgoed in verhuurde staat kan worden afgeleid, wordt de reële waarde van sociaal vastgoed in exploitatie gebaseerd op een modelmatige, op kasstromen gebaseerde methodiek. De basiskenmerken van de methodiek zijn als volgt:

  • De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de   contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed.
  • De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instelling actief is.
  • Feiten en omstandigheden die kunnen worden gekwalificeerd als verplichtingen die niet specifiek aan het vastgoed zijn toe te rekenen zijn zoals bijvoorbeeld afgesloten convenanten met gemeenten over aan te houden volumes in huurprijs categorieën en mogelijk in de toekomst te maken prestatie afspraken zijn niet opgenomen in de waardering van het vastgoed maar maken onderdeel uit van de niet uit de balans blijkende verplichtingen.
  • Het rekenmodel maakt gebruik van een Netto Contante Waardeberekening (NCW), ook wel Discounted Cash Flow (DCF) genaamd. Dit betekent dat voor een periode van 15 jaar  de inkomsten en uitgaven betrouwbaar worden geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet “contant” worden gemaakt naar het heden. Daarnaast wordt een eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van 15 jaar (de zogenaamde exit yield).

Gehanteerde werkwijze taxaties
Waarderingen worden uitgevoerd door interne taxateurs op basis van het Taxatie Management Systeem van Reasult. Voor alle hierbij gehanteerde aannames en uitgangspunten (inclusief de disconteringsvoet) wordt door een externe taxateur een aannemelijksheidsverklaring met betrekking  tot de marktconformiteit afgegeven.

Gehanteerde werkwijze validaties
Jaarlijks wordt de waardering van 33,3% van de portefeuille sociaal vastgoed in exploitatie door externe onafhankelijke taxateurs gevalideerd door middel van gevel/zicht taxatie. Tevens vindt een toets op de waardering plaats op basis van beschikbare referentietransacties. De externe taxaties vinden binnen het jaar partieel roulerend plaats met een cyclus van 33,3% per trimester.

Gehanteerde scenario’s en variabelen
Het inschatten van kosten en opbrengsten wordt gedaan aan de hand van twee scenario’s; doorexploiteren en uitponden. Bij doorexploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode. Het inrekenen van de markthuur geschiedt bij mutatie. Bij uitponden is de veronderstelling dat bij mutatie tot verkoop van individuele woningen wordt overgegaan. De mutatiegraad wordt bepaald op basis van ervaringscijfers uit het verleden waarbij rekening wordt gehouden met mutatiegraad verhogende incentives naar de huurder. Bij beide scenario’s wordt ervan uitgegaan dat het object/complex in zijn geheel aan een derde wordt verkocht en dat deze derde de afweging maakt tussen beide scenario’s. Per complex wordt uiteindelijk het scenario met de hoogste uitkomst gelijk gesteld aan het begrip “marktwaarde in verhuurde staat”, zijnde de reële waarde waartegen de waardering van het vastgoed plaats vindt.

Het inschatten van de kosten en opbrengsten wordt op basis van een marktconform uitgangspunt gedaan.

De ingerekende initiële huur betreft de huidige contracthuur van het object.

De kosten zijn afgeleid van de Vastgoed Exploitatiewijzer (VEX) en geven daarmee de kosten weer die noodzakelijk zijn om het object technisch in stand te houden tegen marktconforme beheerkosten. VEX normen worden gedifferentieerd naar type vastgoed en ouderdom van het object. Zonodig worden deze normen gecorrigeerd voor achterstallig onderhoud en nadere aan het vastgoed gerelateerde contractuele verplichtingen. De eigen in het verleden gerealiseerde kosten en voorgenomen (onderhouds)beleid worden hierbij niet naar de toekomst geprojecteerd en er wordt binnen de DCF berekening gestreefd naar opbrengsten maximalisatie. Tevens wordt rekening gehouden met de kosten van erfpacht en de te maken splitsingskosten in verband met verkoop. Indien sprake is van een sloopbesluit wordt dit besluit verwerkt indien meer dan 50% van de huurcontracten in het betreffende complex is beëindigd.

De leegwaarde die wordt benut bij uitponden betreft de geschatte verkoopprijs van het object onder aftrek van de te maken kosten voor het verkoopgereed maken en directe transactiekosten waaronder courtage en provisie. Tevens worden de kosten koper hierbij betrokken.

De gehanteerde disconteringsvoet is opgebouwd uit een vast basisdeel dat bestaat uit een 24-maands gemiddelde van de 10 jaars EURO IRS. Op dit tarief komt een opslag waarin risico’s tot uiting komen die onder andere betrekking hebben op de algemene risico’s voor het investeren in onroerend goed, locatie-, segment- en objectspecifieke risico’s.

De eindwaarde geeft aan in welke mate het vastgoed onderhevig is aan veroudering en welke potentie het bezit heeft aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode. Veroudering is grofweg in drie typen te onderscheiden:
(1)  locatieveroudering;
(2) economische / markttechnische veroudering en
(3) technische veroudering.
Veroudering komt tot uiting in de rendementseis (exit yield) die een belegger heeft als hij het bezit aan het einde van de 15-jaars periode wil (ver)kopen. Er wordt dus meer rendement gevraagd dan in jaar 1 van de exploitatieperiode. Uitgangspunt is dan ook dat het Bruto Aanvangs Rendement lager ligt dan de exit yield. Het tweede uitgangspunt is gerelateerd aan de potentie van een object aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode. Hierbij zijn de mate waarin uitponding van het object heeft plaats gevonden, de bouwperiode en de locatie van invloed.

Mutatie reële waarde
Mutaties in de reële waarde van Sociaal vastgoed in exploitatie worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als ‘niet-gerealiseerde herwaardering’ bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld.

Bepaling bedrijfswaarde (ten behoeve van de toelichting)
Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de verwachte toekomstige gebruiksduur van het complex.

De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op het eind 2010 intern geformaliseerde Strategisch Voorraad Beleidsplan (SVB) en op de eind 2015 intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verwachte verkopen ter dekking van de investeringen woningverbetering 2016-2020. Deze verkopen kunnen een werkingsduur van meer dan vijf jaar hebben. De kosten van planmatig onderhoud zijn gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus.

Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten:

  • jaarlijkse huurverhogingen van gemiddeld 2,6% voor de eerste 5 jaar en daarna 2,0% (voorgaand jaar eerste 5 jaar gemiddeld 1,9% en daarna 2,0%);
  • jaarlijkse huurderving van gemiddeld 1,88% voor de eerste 5 jaar en daarna 2,1% (voorgaand jaar eerste 5 jaar gemiddeld 2,13% en daarna 2,1%);
  • mutatiegraad is gedifferentieerd per complex (op basis van historische gegevens) en voor de eerste 5 jaar huurharmonisatie tot maximaal 90 % van de maximaal redelijke huur (gelijk aan voorgaand jaar);
  • jaarlijkse stijgingen van de vastgoed gerelateerde variabele lasten. Binnen de variabele lasten worden de volgende componenten onderscheiden (voorgaand jaar: loonindex 2,0% en prijsindex 2,0%):

personeelslasten

loonindex

gemiddeld 2,0%; na 5 jaar 2,5%

algemene beheerlasten

prijsindex

gemiddeld 2,0%; na 5 jaar 2,5%

belastingen en verzekeringen

prijsindex

gemiddeld 2,0%; na 5 jaar 2,5%

exploitatielasten servicekosten

prijsindex

gemiddeld 2,0%; na 5 jaar 2,5%

overige zakelijke bedrijfslasten

prijsindex

gemiddeld 2,0%; na 5 jaar 2,5%

 

  • leefbaarheid is gedefinieerd als een niet-vastgoed gerelateerde uitgave en derhalve niet in de bedrijfswaarde opgenomen.
  • genormeerde variabele lasten (OZB, verzekering) is een percentage van de WOZ-waarde (0,195%) per verhuureenheid.
  • een restwaarde van € 5.000 per vhe, rekening houdend met indexatie naar cashflow opbrengst bij einde looptijd en vervolgens netto contant gemaakt. (voorgaand jaar: gelijk)
  • een rekenrente van 5,0% (voorgaand jaar: 5,25%) voor WSW-geborgde woningen en voor niet-WSW-geborgde woningen, bedrijfsmatige en overige onroerende zaken;
  • op totaal corporatie niveau geldt de norm dat het onderhoud (klachten-, mutatie- en planmatig onderhoud) niet meer bedraagt dan € 900 per vhe. Op basis van de gewenste ontwikkeling van de totale bedrijfskosten is een jaarlijkse afslag op de onderhoudskosten ingerekend. Rekening houdend met deze afslag en een eenmalig ingerekende kosten inzake asbest onderhoud is de onderhoudsnorm bepaald op € 947 per woning in het jaar 2016. De eventuele correctie op de onderhoudslasten wordt op corporatieniveau bepaald en is verdeeld naar de complexen.
  • de periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen/investering. De minimale levensduur is gesteld op 15 jaar (voorgaand jaar: 15 jaar) tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is;
  • De verhuurderheffing voor de jaren 2014-2018 is vastgelegd in de wet maatregelen woningmarkt, welke inmiddels is aangenomen door de Tweede Kamer. De tarieven voor 2014 t/m 2018 bedragen respectievelijk 0,381%, 0,449%, 0,491%, 0,536% en 0,536% van de WOZ waarde voor alle woongelegenheden met een huurprijs onder de liberalisatiegrens. Zolang wettelijk niet anders bepaald, is het tarief voor 2018 vooralsnog hetzelfde tarief als in 2017. Op basis hiervan is de Verhuurderheffing voor de jaren 2015 t/m 2018 ingerekend in de bedrijfswaarde op basis van genoemde percentages. De verhuurderheffing voor de jaren 2019 en verder zijn, conform de voorschriften van de WSW, ingerekend met de zelfde tarief als 2018.
  • De heffingsbijdrage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde
  • De Bijdrageheffing Autoriteit woningcorporaties voor de jaren 2016 en later is door de minister nog niet vastgesteld. Het WSW heeft Toegelaten Instellingen aangeraden om rekening te houden met een tarief van € 3,30 per woongelegenheid in 2016, en voor de jaren daarna een jaarlijkse inflatie toe te passen.

De verwachte opbrengstwaarde van woningen bestemd voor verkoop wordt gedefinieerd als 80% van de WOZ-waarde, zonder toerekening van verkoopkosten. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geplande verkopen.

De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel- of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden.
 

5.5.4  Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Elkien heeft in het verleden woningen verkocht onder voorwaarden waarbij de koper een contractueel bepaalde korting op de reële marktwaarde kreeg. De verwerking van dergelijke transacties hangt af van de contractuele voorwaarden. Elkien onderscheidt hierbij gerealiseerde verkopen, en verkopen welke kwalificeren als een financieringstransactie.

Als gerealiseerde verkoop kwalificeren:

  • Verkopen waarbij Elkien een plicht tot terugkoop heeft tegen (verwachte) reële waarde na het verstrijken van een aanzienlijk deel van de geschatte levensduur.
    Van deze verkopen wordt het verschil tussen de netto verkoopopbrengst en de boekwaarde op moment van verkoop als resultaat verantwoord onder de post ‘netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille’.

Als financieringstransactie kwalificeren:

  • Verkopen waarbij Elkien een plicht tot terugkoop heeft tegen een vaste prijs, gebaseerd op de verwachte reële waarde op terugkoopmoment.

Deze als financieringstransactie gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden worden als volgt verwerkt:

  • De betreffende onroerende zaken worden direct voorafgaand aan de verkoop gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs; het verschil met de boekwaarde op dat moment wordt verwerkt:
    - Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor de betreffende woning(en) op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies;
    - Bij een waardestijging: als een herwaardering indien en voor zover de actuele waarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies;
  • De woning wordt voor de overeengekomen contractprijs opgenomen onder de Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden; de (nog te) ontvangen contractprijs wordt opgenomen als Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (eerste waardering). 
  • De woning wordt jaarlijks per balansdatum gewaardeerd tegen de marktwaarde op basis van de geldende contractvoorwaarden van de verkoop onder voorwaarden; eventuele waardemutaties worden verwerkt als ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’.


De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd op het bedrag dat Elkien verschuldigd zou zijn indien op balansmoment het actief tegen de overeengekomen contractvoorwaarden teruggekocht zou moeten worden. Eventuele mutaties in deze verplichtingen worden in het resultaat verwerkt als ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’.

Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden wordt de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.
 

5.5.5  Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Typering
Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie zijnde een vastgoedbelegging.

Waarderingsgrondslag
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging wordt bij eerste verwerking gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend vanaf het moment dat daadwerkelijk met ontwikkeling is gestart. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd.
Daarna vindt waardering plaats tegen de actuele waarde zijnde de reële waarde.

Mutatie reële waarde
Mutaties in de reële waarde van Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als ‘niet-gerealiseerde herwaardering’ bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld.
 

5.6  Financiële vaste activa

5.6.1  Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend

Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode (nettovermogenswaarde). Wanneer 20% of meer van de stemrechten uitgebracht kan worden, wordt er van uitgegaan dat er invloed van betekenis is.

De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening; voor deelnemingen waarvoor onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming.

Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Elkien in deze situatie geheel of gedeeltelijk instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen.
 

5.6.2  Andere deelnemingen

Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs. Indien sprake is van een bijzondere waardevermindering vindt waardering plaats tegen de realiseerbare waarde; afwaardering vindt plaats ten laste van de winst-en-verliesrekening.
 

5.6.3  Latente belastingvorderingen

Voor de waardering van latente belastingvorderingen en –verplichtingen zie paragraaf voorziening latente belastingverplichtingen.
Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde. De netto gehanteerde effectieve vermogenskostenvoet bedraagt 4%.
Het geldende tarief voor de vennootschapsbelasting bedraagt 25%.
 

5.6.4  Leningen u/g

De leningen u/g worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde van het verstrekte bedrag. Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met een eventuele bijzondere waardevermindering. Indien er bij de verstrekking van leningen sprake is van disagio of agio, wordt dit gedurende de looptijd ten gunste respectievelijk ten laste van het resultaat gebracht als onderdeel van de effectieve rente. Ook transactiekosten worden verwerkt in de eerste waardering en als onderdeel van de effectieve rente ten laste van het resultaat gebracht. Er zijn geen (andere) contractuele bepalingen (zekerheden) inzake de leningen u/g vastgelegd.
 

5.6.5  Te vorderen BWS-subsidies

De vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) worden jaarlijks vermeerderd met de bij toekenning vastgestelde rentevergoedingen en verminderd met de door de budgethouders uitbetaalde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. Het kortlopende deel van deze post is opgenomen onder de vlottende activa.

Overige vorderingen
Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie, gewoonlijk de nominale waarde, en na eerste verwerking tegen de geamortiseerde kostprijs. Als de ontvangst van de vordering is uitgesteld op grond van een verlengde overeengekomen betalingstermijn wordt de reële waarde bepaald aan de hand van de contante waarde van de verwachte ontvangsten en worden er op basis van de effectieve rente rente-inkomsten ten gunste van de winst-en-verliesrekening gebracht. Voorzieningen wegens oninbaarheid worden in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.

Bijzondere waardeverminderingen van financiële vaste activa
Ook voor financiële vaste activa, waaronder financiële instrumenten beoordeelt Elkien op iedere balansdatum of er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingen van een financieel actief of een groep van financiële activa. Bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen bepaalt Elkien de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardeverminderingen, en verwerkt dit direct in de winst-en-verliesrekening.

Bij financiële activa die gewaardeerd zijn tegen geamortiseerde kostprijs wordt de omvang van de bijzondere waardevermindering bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument.

Een eventueel bijzonder waardeverminderingsverlies  wordt teruggenomen indien de afname van de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking. De terugname wordt beperkt tot maximaal het bedrag dat nodig is om het actief te waarderen op de geamortiseerde kostprijs op het moment van de terugname, als geen sprake geweest zou zijn van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verlies wordt in de winst-en-verliesrekening verwerkt.
 

5.7  Voorraden

Vastgoed bestemd voor de verkoop
Opgeleverd vastgoed beschikbaar en bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten. De toerekening van rente vindt plaats conform hetgeen beschreven onder waarderingsgrondslag in paragraaf vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop omvat nog niet opgeleverde en nog onverkochte woningen uit projectontwikkeling en wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten. De toerekening van rente vindt plaats conform hetgeen beschreven onder waarderingsgrondslag in paragraaf vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden.

Voorraden
De magazijn voorraden worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijzen onder toepassing van de FIFO-methode (first in, first out) of lagere opbrengstwaarde.
 

5.8  Onderhanden projecten

Onderhanden projecten in opdracht van derden wordt gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectopbrengsten (bestaande uit de gerealiseerde projectkosten en toegerekende winst, zie hiervoor de grondslag in Grondslagen voor bepaling resultaat: paragraaf opbrengstverantwoording algemeen). Indien van toepassing, worden hierop de verwerkte verliezen en reeds gedeclareerde termijnen in mindering gebracht. Onderhanden projecten waarvan de gefactureerde termijnen hoger zijn dan de gerealiseerde projectopbrengsten worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden.

Uitgaven voor projectkosten voor nog niet verrichte prestaties worden opgenomen onder de voorraden.
 

5.9  Vorderingen

Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.

 

5.10  Liquide middelen

Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen nominale waarde.

 

5.11  Egalisatierekening

De rechten op exploitatiesubsidies vallend binnen het regime van het Besluit Woninggebonden Subsidies worden verantwoord in het jaar van ontstaan. De bijdragen worden jaarlijks ten gunste van het resultaat gebracht overeenkomstig de jaarlijkse voorgecalculeerde tekorten van de betreffende exploitaties. De bijdragen worden gewaardeerd tegen contante waarde,  berekend op grond van de regelingen, waarbij rekening is gehouden met voorcalculatorische huurverhogingen en lastenstijgingen.

 

5.12  Voorzieningen

Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders vermeld. 

Wanneer de verwachting is dat een derde de verplichtingen vergoedt, en wanneer het waarschijnlijk is dat deze vergoeding zal worden ontvangen bij de afwikkeling van de verplichting, dan wordt deze vergoeding als een actief in de balans opgenomen.
 

5.12.1   Voorziening onrendabele investeringen

Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten.

De voorziening onrendabele investeringen wordt gewaardeerd op basis van contante waarde. De netto gehanteerde effectieve vermogenskostenvoet bedraagt 4%.
 

5.12.2   Voorziening latente belastingverplichtingen

Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en
-verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld.

Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut.

Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen.

Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde. De netto gehanteerde effectieve vermogenskostenvoet bedraagt 4%.
 

5.12.3   Voorziening pensioenen

Elkien kent één pensioenregeling. De belangrijkste kenmerken hiervan zijn:

Pensioenregeling van het bedrijfstakpensioenfonds voor de Woningcorporaties

Elkien heeft voor bijna al haar medewerkers een verplichtingenbenadering. Hiervoor in aanmerking komende werknemers bouwen jaarlijks een pensioenrecht op over het loon van dat jaar (middelloonregeling). Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren.

De verplichtingen, welke voortvloeien uit deze rechten van haar personeel, zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Elkien betaalt hiervoor premies waarvan de werkgever iets meer en de werknemer iets minder dan de helft betaald.

De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit toelaat. Naar de stand van ultimo december 2015 is de dekkingsgraad van het pensioenfonds 109%. De vereiste dekkingsgraad ligt in 2015 op circa 125%. Eind juni 2015 heeft het pensioenfonds een herstelplan ingediend bij de toezichthouder waarmee wordt aangetoond dat het pensioenfonds binnen de geldende termijn uit het reservetekort kan komen en voorziet geen noodzaak voor de aangesloten instellingen om extra stortingen te verrichten. Elkien heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij SPW, anders dan het effect van hogere toekomstige premies.

Op de Nederlandse pensioenregelingen zijn de bepalingen van de Nederlandse Pensioenwet van toepassing en worden op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen betaald door Elkien. De premies worden verantwoord als personeelskosten zodra deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien dit tot een terugstorting leidt of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Nog niet betaalde premies worden als verplichting op de balans opgenomen.

Voor bestaande additionele verplichtingen (anders dan de te betalen premies) jegens de pensioenuitvoerder en/of werknemers wordt een voorziening opgenomen. Het al dan niet bestaan van additionele verplichtingen wordt beoordeeld aan de hand van de uitvoeringsovereenkomst met het fonds, de pensioenovereenkomst met de werknemers en andere (expliciete of impliciete) toezeggingen aan de werknemers.

Het betreft op dit moment een voorziening voor pensioenlasten van vervroegd uitgetreden werknemers in het jaar 2004. Deze pensioenvoorziening wordt op basis van de beste schatting gewaardeerd. Toevoegingen aan en vrijval van pensioenvoorzieningen worden ten laste respectievelijk ten gunste van de winst- en verliesrekening gebracht.
 

5.12.4   Overige voorzieningen

De overige voorzieningen worden opgenomen tegen de voor de afwikkeling van de voorziening naar verwachting noodzakelijke uitgaven. Deze uitgaven zijn gewaardeerd tegen nominale waarde, tenzij hieronder anders is aangegeven. Elkien onderkent de volgende overige voorzieningen:

  • Jubilea. Deze wordt opgenomen tegen de contante waarde van de verwachte uitkeringen gedurende het dienstverband. Bij de berekening van de voorziening wordt onder meer rekening gehouden met verwachte salarisstijgingen en de blijfkans. Als disconteringsvoet wordt de voor de sector gebruikelijke disconteringsvoet van 5,00% gehanteerd. (2014: 5,25%).
  • Opleidingen. Deze wordt opgenomen tegen de contante waarde van de opgebouwde rechten. Bij de berekening van de voorziening wordt onder meer rekening gehouden met opgebouwde rechten en de blijfkans. Als disconteringsvoet wordt de voor de sector gebruikelijke disconteringsvoet van 5,00% gehanteerd. (2014: 5,25%).
  • Optimalisatie. Er is begin 2013 een strategisch plan ontwikkeld met doelen die we in 2015 en 2016 willen bereiken. Daarnaast hebben we in 2014 en 2015 strategische plannen voor ketensamenwerking en optimalisatie vastgesteld, waarin we op termijn reductie van het aantal fte’s voorzien. 
     

5.13  Schulden

Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Een eventueel verschil tussen het ontvangen bedrag en de reële waarde van de lening wordt verantwoord op basis van de bij die transactie horende economische werkelijkheid. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten.

Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening als interestlast verwerkt. Met boeten verschuldigd voor vervroegde aflossing dient rekening gehouden te worden indien en voor zover die vervroegde aflossing bij de schuldeiser is aangekondigd of op andere wijze vaststaat.

De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden.

In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer en de specifieke contractuele voorwaarden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.

In leningen besloten derivaten worden niet afgesplitst en niet separaat verantwoord. Het effect van de dergelijke contractuele bepalingen wordt meegenomen in de effectieve rentevoet en de reële waarde ervan wordt toegelicht bij de toelichting op de balans van langlopende schulden.
 

5.14  Leasing

5.14.1   Operationele leasing

Leasecontracten waarbij een groot deel van de voor- en nadelen verbonden aan de eigendom niet bij Elkien ligt, worden verantwoord als operationele leasing. Verplichtingen uit hoofde van operationele leasing worden, rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor, op lineaire basis verwerkt in de winst-en-verliesrekening over de looptijd van het contract.

 

5.15  Afgeleide financiële instrumenten (derivaten)

Elkien maakt gebruik van rentederivaten. Deze worden tegen geamortiseerde kostprijs opgenomen. De wijze van verwerking van waardeveranderingen van het afgeleide financiële instrument is afhankelijk van of er met het afgeleide financiële instrument hedge accounting wordt toegepast. Indien er geen kostprijs hedge accounting wordt toegepast, wordt er door Elkien een schuld opgenomen voor een eventuele  negatieve reële waarde van het derivaat.

Bij het toepassen van kostprijshedge-accounting is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de resultaatbepaling van het hedge-instrument afhankelijk van de afgedekte post. Dit betekent dat Elkien derivaten tegen kostprijs waardeert omdat de afgedekte leningen ook tegen kostprijs in de balans worden verwerkt.

Het ineffectieve deel van de hedgerelatie wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt indien het hedge instrument een negatieve reële waarde heeft.

Mutatie reële waarde

Mutaties in de reële waarde van Commercieel vastgoed in exploitatie worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als ‘niet-gerealiseerde herwaardering’ bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld.
 

5.5.3  Sociaal vastgoed in exploitatie

Typering
Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen.

Kwalificatie
Het beleid van Elkien is er op gericht de sociale vastgoedportefeuille continu te verversen. Voor het merendeel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Een deel van de portefeuille is gealloceerd voor verkoop, een deel voor het maximaliseren van de vraaghuur en een deel voor renovatie en herstructurering gericht op waarde ontwikkeling. Daarmee kwalificeert Elkien zich als vastgoed belegger en is de marktwaarde in verhuurde staat met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH de basis voor de waardering.

Waarderingsgrondslag
Elkien waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Daarna vindt waardering plaats tegen de actuele waarde zijnde de reële waarde. De invulling van deze actuele waarde wordt bepaald met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instelling actief is en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH.

Waarderingsmethode
Bij gebrek aan een actieve markt voor sociaal vastgoed in verhuurde staat of een actieve markt waarvan de waarde van sociaal vastgoed in verhuurde staat kan worden afgeleid, wordt de reële waarde van sociaal vastgoed in exploitatie gebaseerd op een modelmatige, op kasstromen gebaseerde methodiek. De basiskenmerken van de methodiek zijn als volgt:

  • De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de   contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed.
  • De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instelling actief is.
  • Feiten en omstandigheden die kunnen worden gekwalificeerd als verplichtingen die niet specifiek aan het vastgoed zijn toe te rekenen zijn zoals bijvoorbeeld afgesloten convenanten met gemeenten over aan te houden volumes in huurprijs categorieën en mogelijk in de toekomst te maken prestatie afspraken zijn niet opgenomen in de waardering van het vastgoed maar maken onderdeel uit van de niet uit de balans blijkende verplichtingen.
  • Het rekenmodel maakt gebruik van een Netto Contante Waardeberekening (NCW), ook wel Discounted Cash Flow (DCF) genaamd. Dit betekent dat voor een periode van 15 jaar  de inkomsten en uitgaven betrouwbaar worden geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet “contant” worden gemaakt naar het heden. Daarnaast wordt een eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van 15 jaar (de zogenaamde exit yield).

Gehanteerde werkwijze taxaties
Waarderingen worden uitgevoerd door interne taxateurs op basis van het Taxatie Management Systeem van Reasult. Voor alle hierbij gehanteerde aannames en uitgangspunten (inclusief de disconteringsvoet) wordt door een externe taxateur een aannemelijksheidsverklaring met betrekking  tot de marktconformiteit afgegeven.

Gehanteerde werkwijze validaties
Jaarlijks wordt de waardering van 33,3% van de portefeuille sociaal vastgoed in exploitatie door externe onafhankelijke taxateurs gevalideerd door middel van gevel/zicht taxatie. Tevens vindt een toets op de waardering plaats op basis van beschikbare referentietransacties. De externe taxaties vinden binnen het jaar partieel roulerend plaats met een cyclus van 33,3% per trimester.

Gehanteerde scenario’s en variabelen
Het inschatten van kosten en opbrengsten wordt gedaan aan de hand van twee scenario’s; doorexploiteren en uitponden. Bij doorexploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode. Het inrekenen van de markthuur geschiedt bij mutatie. Bij uitponden is de veronderstelling dat bij mutatie tot verkoop van individuele woningen wordt overgegaan. De mutatiegraad wordt bepaald op basis van ervaringscijfers uit het verleden waarbij rekening wordt gehouden met mutatiegraad verhogende incentives naar de huurder. Bij beide scenario’s wordt ervan uitgegaan dat het object/complex in zijn geheel aan een derde wordt verkocht en dat deze derde de afweging maakt tussen beide scenario’s. Per complex wordt uiteindelijk het scenario met de hoogste uitkomst gelijk gesteld aan het begrip “marktwaarde in verhuurde staat”, zijnde de reële waarde waartegen de waardering van het vastgoed plaats vindt.

Het inschatten van de kosten en opbrengsten wordt op basis van een marktconform uitgangspunt gedaan.

De ingerekende initiële huur betreft de huidige contracthuur van het object.

De kosten zijn afgeleid van de Vastgoed Exploitatiewijzer (VEX) en geven daarmee de kosten weer die noodzakelijk zijn om het object technisch in stand te houden tegen marktconforme beheerkosten. VEX normen worden gedifferentieerd naar type vastgoed en ouderdom van het object. Zonodig worden deze normen gecorrigeerd voor achterstallig onderhoud en nadere aan het vastgoed gerelateerde contractuele verplichtingen. De eigen in het verleden gerealiseerde kosten en voorgenomen (onderhouds)beleid worden hierbij niet naar de toekomst geprojecteerd en er wordt binnen de DCF berekening gestreefd naar opbrengsten maximalisatie. Tevens wordt rekening gehouden met de kosten van erfpacht en de te maken splitsingskosten in verband met verkoop. Indien sprake is van een sloopbesluit wordt dit besluit verwerkt indien meer dan 50% van de huurcontracten in het betreffende complex is beëindigd.

De leegwaarde die wordt benut bij uitponden betreft de geschatte verkoopprijs van het object onder aftrek van de te maken kosten voor het verkoopgereed maken en directe transactiekosten waaronder courtage en provisie. Tevens worden de kosten koper hierbij betrokken.

De gehanteerde disconteringsvoet is opgebouwd uit een vast basisdeel dat bestaat uit een 24-maands gemiddelde van de 10 jaars EURO IRS. Op dit tarief komt een opslag waarin risico’s tot uiting komen die onder andere betrekking hebben op de algemene risico’s voor het investeren in onroerend goed, locatie-, segment- en objectspecifieke risico’s.

De eindwaarde geeft aan in welke mate het vastgoed onderhevig is aan veroudering en welke potentie het bezit heeft aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode. Veroudering is grofweg in drie typen te onderscheiden:
(1)  locatieveroudering;
(2) economische / markttechnische veroudering en
(3) technische veroudering.
Veroudering komt tot uiting in de rendementseis (exit yield) die een belegger heeft als hij het bezit aan het einde van de 15-jaars periode wil (ver)kopen. Er wordt dus meer rendement gevraagd dan in jaar 1 van de exploitatieperiode. Uitgangspunt is dan ook dat het Bruto Aanvangs Rendement lager ligt dan de exit yield. Het tweede uitgangspunt is gerelateerd aan de potentie van een object aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode. Hierbij zijn de mate waarin uitponding van het object heeft plaats gevonden, de bouwperiode en de locatie van invloed.

Mutatie reële waarde
Mutaties in de reële waarde van Sociaal vastgoed in exploitatie worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als ‘niet-gerealiseerde herwaardering’ bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld.

Bepaling bedrijfswaarde (ten behoeve van de toelichting)
Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de verwachte toekomstige gebruiksduur van het complex.

De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op het eind 2010 intern geformaliseerde Strategisch Voorraad Beleidsplan (SVB) en op de eind 2015 intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verwachte verkopen ter dekking van de investeringen woningverbetering 2016-2020. Deze verkopen kunnen een werkingsduur van meer dan vijf jaar hebben. De kosten van planmatig onderhoud zijn gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus.

Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten:

  • jaarlijkse huurverhogingen van gemiddeld 2,6% voor de eerste 5 jaar en daarna 2,0% (voorgaand jaar eerste 5 jaar gemiddeld 1,9% en daarna 2,0%);
  • jaarlijkse huurderving van gemiddeld 1,88% voor de eerste 5 jaar en daarna 2,1% (voorgaand jaar eerste 5 jaar gemiddeld 2,13% en daarna 2,1%);
  • mutatiegraad is gedifferentieerd per complex (op basis van historische gegevens) en voor de eerste 5 jaar huurharmonisatie tot maximaal 90 % van de maximaal redelijke huur (gelijk aan voorgaand jaar);
  • jaarlijkse stijgingen van de vastgoed gerelateerde variabele lasten. Binnen de variabele lasten worden de volgende componenten onderscheiden (voorgaand jaar: loonindex 2,0% en prijsindex 2,0%):

personeelslasten

loonindex

gemiddeld 2,0%; na 5 jaar 2,5%

algemene beheerlasten

prijsindex

gemiddeld 2,0%; na 5 jaar 2,5%

belastingen en verzekeringen

prijsindex

gemiddeld 2,0%; na 5 jaar 2,5%

exploitatielasten servicekosten

prijsindex

gemiddeld 2,0%; na 5 jaar 2,5%

overige zakelijke bedrijfslasten

prijsindex

gemiddeld 2,0%; na 5 jaar 2,5%

 

 

  • leefbaarheid is gedefinieerd als een niet-vastgoed gerelateerde uitgave en derhalve niet in de bedrijfswaarde opgenomen.
  • genormeerde variabele lasten (OZB, verzekering) is een percentage van de WOZ-waarde (0,195%) per verhuureenheid.
  • een restwaarde van € 5.000 per vhe, rekening houdend met indexatie naar cashflow opbrengst bij einde looptijd en vervolgens netto contant gemaakt. (voorgaand jaar: gelijk)
  • een rekenrente van 5,0% (voorgaand jaar: 5,25%) voor WSW-geborgde woningen en voor niet-WSW-geborgde woningen, bedrijfsmatige en overige onroerende zaken;
  • op totaal corporatie niveau geldt de norm dat het onderhoud (klachten-, mutatie- en planmatig onderhoud) niet meer bedraagt dan € 900 per vhe. Op basis van de gewenste ontwikkeling van de totale bedrijfskosten is een jaarlijkse afslag op de onderhoudskosten ingerekend. Rekening houdend met deze afslag en een eenmalig ingerekende kosten inzake asbest onderhoud is de onderhoudsnorm bepaald op € 947 per woning in het jaar 2016. De eventuele correctie op de onderhoudslasten wordt op corporatieniveau bepaald en is verdeeld naar de complexen.
  • de periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen/investering. De minimale levensduur is gesteld op 15 jaar (voorgaand jaar: 15 jaar) tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is;
  • De verhuurderheffing voor de jaren 2014-2018 is vastgelegd in de wet maatregelen woningmarkt, welke inmiddels is aangenomen door de Tweede Kamer. De tarieven voor 2014 t/m 2018 bedragen respectievelijk 0,381%, 0,449%, 0,491%, 0,536% en 0,536% van de WOZ waarde voor alle woongelegenheden met een huurprijs onder de liberalisatiegrens. Zolang wettelijk niet anders bepaald, is het tarief voor 2018 vooralsnog hetzelfde tarief als in 2017. Op basis hiervan is de Verhuurderheffing voor de jaren 2015 t/m 2018 ingerekend in de bedrijfswaarde op basis van genoemde percentages. De verhuurderheffing voor de jaren 2019 en verder zijn, conform de voorschriften van de WSW, ingerekend met de zelfde tarief als 2018.
  • De heffingsbijdrage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde
  • De Bijdrageheffing Autoriteit woningcorporaties voor de jaren 2016 en later is door de minister nog niet vastgesteld. Het WSW heeft Toegelaten Instellingen aangeraden om rekening te houden met een tarief van € 3,30 per woongelegenheid in 2016, en voor de jaren daarna een jaarlijkse inflatie toe te passen.

De verwachte opbrengstwaarde van woningen bestemd voor verkoop wordt gedefinieerd als 80% van de WOZ-waarde, zonder toerekening van verkoopkosten. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geplande verkopen.

De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel- of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden.
 

5.5.4  Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Elkien heeft in het verleden woningen verkocht onder voorwaarden waarbij de koper een contractueel bepaalde korting op de reële marktwaarde kreeg. De verwerking van dergelijke transacties hangt af van de contractuele voorwaarden. Elkien onderscheidt hierbij gerealiseerde verkopen, en verkopen welke kwalificeren als een financieringstransactie.

Als gerealiseerde verkoop kwalificeren:

  • Verkopen waarbij Elkien een plicht tot terugkoop heeft tegen (verwachte) reële waarde na het verstrijken van een aanzienlijk deel van de geschatte levensduur.
    Van deze verkopen wordt het verschil tussen de netto verkoopopbrengst en de boekwaarde op moment van verkoop als resultaat verantwoord onder de post ‘netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille’.

Als financieringstransactie kwalificeren:

  • Verkopen waarbij Elkien een plicht tot terugkoop heeft tegen een vaste prijs, gebaseerd op de verwachte reële waarde op terugkoopmoment.

Deze als financieringstransactie gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden worden als volgt verwerkt:

  • De betreffende onroerende zaken worden direct voorafgaand aan de verkoop gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs; het verschil met de boekwaarde op dat moment wordt verwerkt:
    - Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor de betreffende woning(en) op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies;
    - Bij een waardestijging: als een herwaardering indien en voor zover de actuele waarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies;
  • De woning wordt voor de overeengekomen contractprijs opgenomen onder de Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden; de (nog te) ontvangen contractprijs wordt opgenomen als Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (eerste waardering). 
  • De woning wordt jaarlijks per balansdatum gewaardeerd tegen de marktwaarde op basis van de geldende contractvoorwaarden van de verkoop onder voorwaarden; eventuele waardemutaties worden verwerkt als ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’.


De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd op het bedrag dat Elkien verschuldigd zou zijn indien op balansmoment het actief tegen de overeengekomen contractvoorwaarden teruggekocht zou moeten worden. Eventuele mutaties in deze verplichtingen worden in het resultaat verwerkt als ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’.

Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden wordt de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.
 

5.5.5  Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Typering
Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie zijnde een vastgoedbelegging.

Waarderingsgrondslag
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging wordt bij eerste verwerking gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend vanaf het moment dat daadwerkelijk met ontwikkeling is gestart. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd.
Daarna vindt waardering plaats tegen de actuele waarde zijnde de reële waarde.

Mutatie reële waarde
Mutaties in de reële waarde van Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als ‘niet-gerealiseerde herwaardering’ bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld.
 

5.6  Financiële vaste activa

5.6.1  Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend

Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode (nettovermogenswaarde). Wanneer 20% of meer van de stemrechten uitgebracht kan worden, wordt er van uitgegaan dat er invloed van betekenis is.

De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening; voor deelnemingen waarvoor onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming.

Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Elkien in deze situatie geheel of gedeeltelijk instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen.
 

5.6.2  Andere deelnemingen

Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs. Indien sprake is van een bijzondere waardevermindering vindt waardering plaats tegen de realiseerbare waarde; afwaardering vindt plaats ten laste van de winst-en-verliesrekening.
 

5.6.3  Latente belastingvorderingen

Voor de waardering van latente belastingvorderingen en –verplichtingen zie paragraaf voorziening latente belastingverplichtingen.
Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde. De netto gehanteerde effectieve vermogenskostenvoet bedraagt 4%.
Het geldende tarief voor de vennootschapsbelasting bedraagt 25%.
 

5.6.4  Leningen u/g

De leningen u/g worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde van het verstrekte bedrag. Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met een eventuele bijzondere waardevermindering. Indien er bij de verstrekking van leningen sprake is van disagio of agio, wordt dit gedurende de looptijd ten gunste respectievelijk ten laste van het resultaat gebracht als onderdeel van de effectieve rente. Ook transactiekosten worden verwerkt in de eerste waardering en als onderdeel van de effectieve rente ten laste van het resultaat gebracht. Er zijn geen (andere) contractuele bepalingen (zekerheden) inzake de leningen u/g vastgelegd.
 

5.6.5  Te vorderen BWS-subsidies

De vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) worden jaarlijks vermeerderd met de bij toekenning vastgestelde rentevergoedingen en verminderd met de door de budgethouders uitbetaalde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. Het kortlopende deel van deze post is opgenomen onder de vlottende activa.

Overige vorderingen
Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie, gewoonlijk de nominale waarde, en na eerste verwerking tegen de geamortiseerde kostprijs. Als de ontvangst van de vordering is uitgesteld op grond van een verlengde overeengekomen betalingstermijn wordt de reële waarde bepaald aan de hand van de contante waarde van de verwachte ontvangsten en worden er op basis van de effectieve rente rente-inkomsten ten gunste van de winst-en-verliesrekening gebracht. Voorzieningen wegens oninbaarheid worden in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.

Bijzondere waardeverminderingen van financiële vaste activa
Ook voor financiële vaste activa, waaronder financiële instrumenten beoordeelt Elkien op iedere balansdatum of er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingen van een financieel actief of een groep van financiële activa. Bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen bepaalt Elkien de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardeverminderingen, en verwerkt dit direct in de winst-en-verliesrekening.

Bij financiële activa die gewaardeerd zijn tegen geamortiseerde kostprijs wordt de omvang van de bijzondere waardevermindering bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument.

Een eventueel bijzonder waardeverminderingsverlies  wordt teruggenomen indien de afname van de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking. De terugname wordt beperkt tot maximaal het bedrag dat nodig is om het actief te waarderen op de geamortiseerde kostprijs op het moment van de terugname, als geen sprake geweest zou zijn van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verlies wordt in de winst-en-verliesrekening verwerkt.
 

5.7  Voorraden

Vastgoed bestemd voor de verkoop
Opgeleverd vastgoed beschikbaar en bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten. De toerekening van rente vindt plaats conform hetgeen beschreven onder waarderingsgrondslag in paragraaf vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop omvat nog niet opgeleverde en nog onverkochte woningen uit projectontwikkeling en wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten. De toerekening van rente vindt plaats conform hetgeen beschreven onder waarderingsgrondslag in paragraaf vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden.

Voorraden
De magazijn voorraden worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijzen onder toepassing van de FIFO-methode (first in, first out) of lagere opbrengstwaarde.
 

5.8  Onderhanden projecten

Onderhanden projecten in opdracht van derden wordt gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectopbrengsten (bestaande uit de gerealiseerde projectkosten en toegerekende winst, zie hiervoor de grondslag in Grondslagen voor bepaling resultaat: paragraaf opbrengstverantwoording algemeen). Indien van toepassing, worden hierop de verwerkte verliezen en reeds gedeclareerde termijnen in mindering gebracht. Onderhanden projecten waarvan de gefactureerde termijnen hoger zijn dan de gerealiseerde projectopbrengsten worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden.

Uitgaven voor projectkosten voor nog niet verrichte prestaties worden opgenomen onder de voorraden.
 

5.9  Vorderingen

Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.

 

5.10  Liquide middelen

Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen nominale waarde.

 

5.11  Egalisatierekening

De rechten op exploitatiesubsidies vallend binnen het regime van het Besluit Woninggebonden Subsidies worden verantwoord in het jaar van ontstaan. De bijdragen worden jaarlijks ten gunste van het resultaat gebracht overeenkomstig de jaarlijkse voorgecalculeerde tekorten van de betreffende exploitaties. De bijdragen worden gewaardeerd tegen contante waarde,  berekend op grond van de regelingen, waarbij rekening is gehouden met voorcalculatorische huurverhogingen en lastenstijgingen.

 

5.12  Voorzieningen

Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders vermeld. 

Wanneer de verwachting is dat een derde de verplichtingen vergoedt, en wanneer het waarschijnlijk is dat deze vergoeding zal worden ontvangen bij de afwikkeling van de verplichting, dan wordt deze vergoeding als een actief in de balans opgenomen.
 

5.12.1   Voorziening onrendabele investeringen

Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten.

De voorziening onrendabele investeringen wordt gewaardeerd op basis van contante waarde. De netto gehanteerde effectieve vermogenskostenvoet bedraagt 4%.
 

5.12.2   Voorziening latente belastingverplichtingen

Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en
-verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld.

Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut.

Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen.

Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde. De netto gehanteerde effectieve vermogenskostenvoet bedraagt 4%.
 

5.12.3   Voorziening pensioenen

Elkien kent één pensioenregeling. De belangrijkste kenmerken hiervan zijn:

Pensioenregeling van het bedrijfstakpensioenfonds voor de Woningcorporaties

Elkien heeft voor bijna al haar medewerkers een verplichtingenbenadering. Hiervoor in aanmerking komende werknemers bouwen jaarlijks een pensioenrecht op over het loon van dat jaar (middelloonregeling). Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren.

De verplichtingen, welke voortvloeien uit deze rechten van haar personeel, zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Elkien betaalt hiervoor premies waarvan de werkgever iets meer en de werknemer iets minder dan de helft betaald.

De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit toelaat. Naar de stand van ultimo december 2015 is de dekkingsgraad van het pensioenfonds 109%. De vereiste dekkingsgraad ligt in 2015 op circa 125%. Eind juni 2015 heeft het pensioenfonds een herstelplan ingediend bij de toezichthouder waarmee wordt aangetoond dat het pensioenfonds binnen de geldende termijn uit het reservetekort kan komen en voorziet geen noodzaak voor de aangesloten instellingen om extra stortingen te verrichten. Elkien heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij SPW, anders dan het effect van hogere toekomstige premies.

Op de Nederlandse pensioenregelingen zijn de bepalingen van de Nederlandse Pensioenwet van toepassing en worden op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen betaald door Elkien. De premies worden verantwoord als personeelskosten zodra deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien dit tot een terugstorting leidt of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Nog niet betaalde premies worden als verplichting op de balans opgenomen.

Voor bestaande additionele verplichtingen (anders dan de te betalen premies) jegens de pensioenuitvoerder en/of werknemers wordt een voorziening opgenomen. Het al dan niet bestaan van additionele verplichtingen wordt beoordeeld aan de hand van de uitvoeringsovereenkomst met het fonds, de pensioenovereenkomst met de werknemers en andere (expliciete of impliciete) toezeggingen aan de werknemers.

Het betreft op dit moment een voorziening voor pensioenlasten van vervroegd uitgetreden werknemers in het jaar 2004. Deze pensioenvoorziening wordt op basis van de beste schatting gewaardeerd. Toevoegingen aan en vrijval van pensioenvoorzieningen worden ten laste respectievelijk ten gunste van de winst- en verliesrekening gebracht.
 

5.12.4   Overige voorzieningen

De overige voorzieningen worden opgenomen tegen de voor de afwikkeling van de voorziening naar verwachting noodzakelijke uitgaven. Deze uitgaven zijn gewaardeerd tegen nominale waarde, tenzij hieronder anders is aangegeven. Elkien onderkent de volgende overige voorzieningen:

  • Jubilea. Deze wordt opgenomen tegen de contante waarde van de verwachte uitkeringen gedurende het dienstverband. Bij de berekening van de voorziening wordt onder meer rekening gehouden met verwachte salarisstijgingen en de blijfkans. Als disconteringsvoet wordt de voor de sector gebruikelijke disconteringsvoet van 5,00% gehanteerd. (2014: 5,25%).
  • Opleidingen. Deze wordt opgenomen tegen de contante waarde van de opgebouwde rechten. Bij de berekening van de voorziening wordt onder meer rekening gehouden met opgebouwde rechten en de blijfkans. Als disconteringsvoet wordt de voor de sector gebruikelijke disconteringsvoet van 5,00% gehanteerd. (2014: 5,25%).
  • Optimalisatie. Er is begin 2013 een strategisch plan ontwikkeld met doelen die we in 2015 en 2016 willen bereiken. Daarnaast hebben we in 2014 en 2015 strategische plannen voor ketensamenwerking en optimalisatie vastgesteld, waarin we op termijn reductie van het aantal fte’s voorzien. 
     

5.13  Schulden

Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Een eventueel verschil tussen het ontvangen bedrag en de reële waarde van de lening wordt verantwoord op basis van de bij die transactie horende economische werkelijkheid. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten.

Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening als interestlast verwerkt. Met boeten verschuldigd voor vervroegde aflossing dient rekening gehouden te worden indien en voor zover die vervroegde aflossing bij de schuldeiser is aangekondigd of op andere wijze vaststaat.

De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden.

In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer en de specifieke contractuele voorwaarden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.

In leningen besloten derivaten worden niet afgesplitst en niet separaat verantwoord. Het effect van de dergelijke contractuele bepalingen wordt meegenomen in de effectieve rentevoet en de reële waarde ervan wordt toegelicht bij de toelichting op de balans van langlopende schulden.
 

5.14  Leasing

5.14.1   Operationele leasing

Leasecontracten waarbij een groot deel van de voor- en nadelen verbonden aan de eigendom niet bij Elkien ligt, worden verantwoord als operationele leasing. Verplichtingen uit hoofde van operationele leasing worden, rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor, op lineaire basis verwerkt in de winst-en-verliesrekening over de looptijd van het contract.

 

5.15  Afgeleide financiële instrumenten (derivaten)

Elkien maakt gebruik van rentederivaten. Deze worden tegen geamortiseerde kostprijs opgenomen. De wijze van verwerking van waardeveranderingen van het afgeleide financiële instrument is afhankelijk van of er met het afgeleide financiële instrument hedge accounting wordt toegepast. Indien er geen kostprijs hedge accounting wordt toegepast, wordt er door Elkien een schuld opgenomen voor een eventuele  negatieve reële waarde van het derivaat.

Bij het toepassen van kostprijshedge-accounting is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de resultaatbepaling van het hedge-instrument afhankelijk van de afgedekte post. Dit betekent dat Elkien derivaten tegen kostprijs waardeert omdat de afgedekte leningen ook tegen kostprijs in de balans worden verwerkt.

Het ineffectieve deel van de hedgerelatie wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt indien het hedge instrument een negatieve reële waarde heeft.

6. Grond­sla­gen voor be­pa­ling van het re­sul­taat

6.1  Algemeen

Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn.

Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde vaste activa en afgeleide financiële instrumenten.
 

6.1.1  Opbrengstverantwoording algemeen

Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten.


6.1.2  Bijzondere posten

Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht.
 

6.2  Bedrijfsopbrengsten

6.2.1  Huuropbrengsten

De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2015 heeft het kabinet het mogelijk gemaakt om voor sociale huurwoningen (huurprijs t/m € 710,68) de huur inkomensafhankelijk te verhogen.  De maximale huurverhoging is afhankelijk van het verzamelinkomen van de huurder. Voor de verschillende inkomensgroepen geldt de volgende verdeling:

Huishoudinkomen

Maximale huurverhoging incl. 1,0 % inflatie

Tot € 34.229,-

2,5%

Van € 34.230,- tot € 43.786,-

3,0%

Boven € 43.786,-

5,0%


Elkien heeft ervoor gekozen om in 2015 alle woningen met inflatie van 1,0% te verhogen, met uitzondering van de hoogste inkomensgroep. Bij deze inkomensgroep hebben we de maximale huurverhoging van 5,0% doorgevoerd. Tussentijdse huuraanpassingen vinden plaats op grond van na-investeringen of als markt ontwikkelingen daar aanleiding toe geven.

6.2.2  Opbrengsten servicecontracten

Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.
 

6.2.3  Overheidsbijdragen

Onder deze post zijn de volgende elementen opgenomen:

  • vrijval uit de egalisatierekening rijksbijdragen;
  • overige overheidsbijdragen.

 Voor zover de overige overheidsbijdragen nog niet zijn ontvangen is de bijdrage berekend op grond van de regelingen, waarbij rekening is gehouden met voorcalculatorische huurverhogingen en lastenstijgingen.


6.2.4  Wijzigingen in voorraad bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten

Onder deze post worden de wijzigingen opgenomen in de posten Vastgoed bestemd voor de verkoop (opgenomen onder de Voorraden) en Onderhanden projecten. Bij realisatie van een verkoop wordt de boekwaarde direct voorafgaand aan de verkoop teruggenomen op deze regel.

Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt als netto-omzet en kosten in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de ‘Percentage of Completion’-methode, ofwel de PoC-methode).

De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, dan worden de opbrengsten als netto-omzet verwerkt in de winst-en-verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten, dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de projectkosten worden dan verwerkt in de winst-en-verliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats volgens de PoC-methode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum.

Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, die kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend.

Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post onderhanden projecten

6.2.5  Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

Onder deze rubriek worden de volgende verkoopresultaten opgenomen

  • Boekresultaat van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie;
  • Netto verkoopopbrengst bij levering van Vastgoed bestemd voor de verkoop;
  • Netto verkoop opbrengst bij levering van Onderhanden projecten.

De boekwinst van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde. Resultaten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn.

De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden wordt alleen als verkoopopbrengst verantwoord als alle belangrijke economische rechten zijn overgedragen aan de koper.
 

6.2.6  Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf

De toegerekende interne directe kosten ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord, met uitzondering van geactiveerde rente welke onder de financiële baten en lasten worden opgenomen.

6.3  Bedrijfslasten

6.3.1  Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

De afschrijvingen op onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De afschrijvingen op Sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op basis van de actuele waarde (vervangingswaarde of lagere marktwaarde).

Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt rekening gehouden. Op grond en op reële waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven.

Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast.

Boekwinsten en –verliezen bij verkoop van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn begrepen onder de afschrijvingen.
 

6.3.2  Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille

De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel terugneming uit hoofde van bijzondere waardevermindering. (Mutaties in) bijzondere waardeverminderingen ontstaan door een jaarlijkse toets van de marktwaarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op historische kostprijs minus cumulatieve afschrijvingen.
 

6.3.3  Lonen, salarissen en sociale lasten

Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers.

6.3.4  Pensioenlasten

Elkien heeft alle pensioenregelingen verwerkt volgens de verplichtingenbenadering.  De over het verslagjaar verschuldigde premie wordt als last verantwoord. Mutaties in de pensioenvoorziening worden ook in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Het bedrag dat als pensioenvoorziening is opgenomen, is de beste schatting van de nog niet afgefinancierde bedragen die noodzakelijk zijn om de desbetreffende verplichtingen per balansdatum af te wikkelen.
 

6.3.5  Lasten onderhoud

Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen.

Het storings- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een levensduurverlenging en/of waardeverhoging van het actief.
 

6.3.6  Leefbaarheid

De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen en uitgaven voor activiteiten in de omgeving van woongelegenheden van Elkien, die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen.
 

6.3.7  Overige bedrijfslasten

De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.
 

6.3.8  Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

De niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille hebben betrekking op waardemutaties van op reële waarde geactiveerde  activa.
 

6.3.9  Uit overige reserves gerealiseerde herwaardering

De wetgeving staat niet toe om binnen de overige reserves een splitsing aan te brengen tussen vrij uitkeerbare reserves en niet gerealiseerde herwaardering. Het gerealiseerde deel van de herwaardering ten gevolg van afschrijving en verkoop, ontstaan door het waarderen van de materiële vaste activa volgens het actuele waardemodel, is als afzonderlijke post (uit de overige reserves vrijgevallen gerealiseerde herwaardering) ten gunste van de winst- en verliesrekening gebracht

6.3.10   Rentebaten en rentelasten

Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houden met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen.
 

6.3.11   Activeren van rentelasten

Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente bedraagt 4% en is gebaseerd op de gemiddelde vermogenskostenvoet van de leningenportefeuille inclusief derivaten. Geactiveerde rente wordt in de winst-en-verliesrekening in verantwoord op de post rentebaten.
 

6.3.12   Belastingen

Vanaf 1 januari 2008 is Elkien integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen.  Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming.

De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.

7. Fi­nan­ciële in­stru­men­ten en ri­si­co­be­heer­sing

Beheersingskader
In 2013 is het treasury statuut vastgesteld en goedgekeurd en in 2014 is het treasury beleid en de AO/IC in documenten vastgelegd. In 2015 is een addendum treasurystatuut opgesteld. Deze door de bestuurder vastgestelde en door de RvC goedgekeurde documenten vormen de kaders voor treasury activiteiten en risicobeheersing.

Deze kaders voldoen aan de Beleidsregels derivaten woningcorporaties, die per 1 oktober 2012 in werking zijn getreden en de wijzigingen op deze regels met een inwerkingtredingsdatum van 1 september 2013 en de Beleidsregels verantwoord beleggen door toegelaten instellingen volkshuisvesting, die van kracht zijn per 1 februari 2015. Jaarlijks wordt een treasuryjaarplan gemaakt, vastgesteld door bestuur en goedgekeurd door de RvC waarmee de jaarlijkse treasury activiteiten mandaat en richting krijgen.

Renterisico
In het algemeen kunnen renteherzieningen, herfinancieringen en financieringen voortvloeiende uit investeringsprogramma’s leiden tot renterisicoposities, die beheerst worden door te sturen op duration en normen te stellen aan het renterisicoverloop. De criteria op basis waarvan wordt gekozen voor financieringsmogelijkheden zijn vastgelegd in het treasurystatuut en omvatten: (a) de financieringsbehoefte, (b) de mate waarin de aan te trekken leningen passen in een zo gelijk mogelijk in de tijd verspreiden van betaaldata, vervalkalender en renteherzieningsmomenten, en (c) de per saldo hiermee gemoeide kosten. Hiermee wordt actief een optimale balans gezocht tussen enerzijds het jaarlijkse maximale renterisico van 15%, zoals Elkien hanteert, en de looptijd van leningen in combinatie met de rentekosten.

Elkien heeft in het verleden gekozen om gebruik te maken van derivaten om renterisico’s van investeringen te beheersen. Elkien heeft swaps afgesloten met gunstige rentepercentages t.o.v. traditionele financiering voor zeer lange termijn om haar activiteiten in de toekomst te beschermen tegen hoge rentelasten. Het betreft eenvoudige swaps die worden gekoppeld aan leningen. Een combinatie van swap en lening die tezamen een langjarige continue rentelast opleveren.

Liquiditeitsrisico
Het gebruik van derivaten met ‘Credit Support Annex’ (CSA) kent ook een liquiditeitsrisico, namelijk dat bij rentestijgingen en -dalingen over en weer borgsommen betaald moeten worden tussen Elkien en derivatenbanken. Dit zijn de zogenaamde ‘margin calls’.

Als gevolg van de Vestia-affaire zijn door het Ministerie van Wonen en Rijksdienst aanvullende maatregelen genomen om het liquiditeitsrisico bij corporaties te beperken en het gebruik van derivaten te ontmoedigen. Deze maatregelen zijn vastgelegd in de beleidsregels derivaten zoals deze in 2012 door het genoemde Ministerie zijn uitgevaardigd. Volgens artikel 8 van de genoemde beleidsregels dienen woningcorporaties met een derivatenportefeuille op ieder moment te voldoen aan een stresstest van 2%. Dit heeft tot gevolg dat woningcorporaties met collateral verplichtingen een liquiditeitsbuffer dienen aan te houden. Elkien monitort de renteontwikkeling op dagbasis zodat kan worden gehandeld bij rentedalingen door de buffer te versterken of de exposure te reduceren. Elkien voldoet aan de vigerende 2% stresstest.

Kredietrisico
Kredietrisico is het risico dat een tegenpartij niet langer geheel of gedeeltelijk aan haar verplichtingen kan voldoen. Elkien heeft geen significante  concentraties van kredietrisico met betrekking tot haar derivaten en effecten. Elkien maakt gebruik van meerdere banken als tegenpartij teneinde kredietrisico te spreiden. Daarnaast wordt dit risico beheerst door eisen te stellen aan de kredietwaardigheid van deze tegenpartijen. Verder zijn limieten formeel vastgelegd in het treasury statuut en naleving daarvan wordt voortdurend gemonitord.

Beschikbaarheidsrisico
Beschikbaarheidsrisico is het risico dat de gewenste financiering niet verkregen kan worden. Dit risico kwalificeren we voor Elkien als laag om de volgende redenen:

  • de geborgde financiering zoals opgenomen in de financiële meerjarenbegroting valt te typeren als herfinanciering.
  • financiering om compliant te blijven aan de stresstest is afhankelijk van de renteontwikkeling. Elkien beschikt over voldoende alternatieven om compliant te blijven.
  • financiering van niet-DAEB activiteiten is niet van toepassing.
  • de splitsing van DAEB- en niet-DAEB activiteiten levert geen extern financieringsvraagstuk op.
  • de omstandigheid kan zich voordoen dat tijdelijk geen aanbieders aanwezig zijn op de kapitaalmarkt. In dat geval kan een beroep gedaan worden op de liquiditeitspositie en de rekening courant kredietfaciliteit.

Reële waarde van financiële instrumenten
De reële waarde is het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief kan worden afgewikkeld tussen ter zake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en onafhankelijk van elkaar zijn. Indien niet direct een betrouwbare reële waarde is aan te wijzen, wordt de reële waarde benaderd door deze af te leiden uit de reële waarde van bestanddelen of van een soortgelijk financieel instrument, of met behulp van waarderingsmodellen en waarderingstechnieken.

De in de toelichting op de jaarrekening vermelde reële waarde van de leningen is berekend op basis van de contante waarde methode. Hierbij is gebruik gemaakt van het pakket SG Treasury van Aareon. De marktwaarden van de renteswaps zijn verstrekt door de banken. De marktwaarden van in de extendible leningen embedded derivaten zijn berekend m.b.v. Bloomberg.

Risicobeoordeling Waarborgfonds Sociale Woningbouw
Het WSW bepaalt jaarlijks per corporatie het risicoprofiel. Zij bepaalt dit op basis van financial en business risks, waarbij de financial risks bepaald worden aan de hand van de actuele dVi en dPi. De business risks bepaalt het WSW aan de hand van 24 kwalitatieve business vragen. De risicoscore bepaalt de ruimte voor groei van de leningportefeuille, de mogelijkheden voor herfinanciering en de periode waarvoor WSW het borgingsplafond vaststelt. Elkien beschikt over voldoende borgingsplafond om haar activiteiten te financieren.

8. Be­lan­g­rij­ke in­schat­tin­gen ten aan­zien van waar­de­ring en re­sul­taat­be­pa­ling

De jaarrekening wordt overeenkomstig BW2 Titel 9 opgesteld. Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen.
 

8.1  Waardering vaste activa

8.1.1      Vastgoedbeleggingen, reële waarde

De belangrijkste uitgangspunten welke bij de bepaling van de reële waarde van de op actuele waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen zijn gehanteerd zijn uiteengezet in paragraaf 5.5.

De volgende aspecten met een bijzondere invloed op de uitkomsten van de waardering kennen ten tijde van het opmaken van deze jaarrekening een bijzondere onzekerheid.

Gemiddelde resterende looptijd bestaande huurcontracten
Deze is voor contracten met een bekende looptijd gebaseerd op de contractueel minimaal resterende contractduur. Voor woningen welke zijn verhuurd aan huurders met recht op huurbescherming is op basis van historische informatie de gemiddelde mutatiegraad circa 9%.

Verhuurderheffing
De sector is geconfronteerd met een Verhuurderheffing. Het aantal jaren dat deze heffing zal blijven bestaan is nog onzeker. Elkien heeft hiervoor de volgende beste schattingen gehanteerd: de verhuurderheffing is in 2015 0,449% van de WOZ waarde van de sociale (DAEB) huureenheden. Dit tarief loopt daarna verder op van 0,449% in 2015 tot 0,491% in 2016, 0,536% in 2017 en 0,536% in 2018. Wij gaan er voorzichtigheidshalve vanuit, conform voorschriften van het WSW, dat wij ook in de jaren 2019 en verder de verhuurderheffing verschuldigd zijn met een tarief van 0,536% van de WOZ waarde van de woning.

Verkoopportefeuille
Als onderdeel van de bedrijfswaardeberekeningen is rekening gehouden met de verkoop van in totaal 765 woningen. Dit aantal is gebaseerd op het verkoopplan 2016-2020. De doorstroming op de woningmarkt stagneert en de opbrengsten van woningverkopen staan onder druk. De woningverkopen vormen een onzeker element in de berekeningen. Indien in het geheel geen verkopen zouden worden ingerekend, zou het resultaat over 2015 € 3,9 miljoen lager uitvallen.

Huurverhogingen
De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2015 heeft het kabinet het mogelijk gemaakt om voor sociale huurwoningen (huurprijs t/m € 710,68) de huur inkomensafhankelijk te verhogen. De precieze hoogte van de maximale huurverhoging in de komende jaren en het aantal jaren dat deze mogelijkheid tot inkomensafhankelijke huurverhoging  zal blijven bestaan zijn nog onzeker. Vanwege deze onzekerheden kiest Elkien ervoor om in de financiële doorrekeningen vanaf 2016 alle woningen maximaal met inflatie te verhogen.

8.1.2      Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw

In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van het realisatie document heeft plaatsgevonden.

De aannames gedaan bij de financiële impact van  bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.
 

8.2  Verwerking fiscaliteit

Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft Elkien een aantal standpunten ingenomen die bij de aangifte over de betreffende verslagjaren door de fiscus zullen worden getoetst. De aangiften over de verslagjaren 2007 tot en met 2010 zijn definitief vastgesteld. De aangiften over verslagjaren 2011 tot en met 2013 zijn ingediend. De aangifte over verslagjaar 2014 wordt voor 30 maart 2016 ingediend, de aanslag over het boekjaar 2015 wordt voor 1 juli 2016 ingediend. Doordat er nog geen vaststelling van het fiscale resultaat vanaf verslagjaar 2011 door de Belastingdienst heeft plaatsgevonden bestaat er geen zekerheid over de omvang van de in “Latentie compensabele verliezen” verwerkte bedragen. De belangrijkste posten welke mogelijk tot een discussie met de Belastingdienst kunnen leiden zijn:

  • Onderhoud en woningverbetering
  • Projectresultaten
  • Uitgaven leefbaarheid
  • WOZ Afwaarderingscriteria MVA ie
  • Verrekening voorfusie verliezen voorheen De Wieren
  • Afschrijvingssystematiek
  • Herstructurering derivaten portefeuille
  • Embedded derivaten

Dientengevolge kan de fiscale last over 2015 en voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan en belastinglatenties een andere waarde kennen. Er liggen echter gedetailleerde berekeningen ten grondslag aan de gehanteerde uitgangspunten voor bepaling van de fiscale aftrekbaarheid van bovenstaande posten. Onze inschatting is dat de impact van een eventuele correctie op dit punt niet zeer groot  zal zijn.

De aangiften van voorheen de Wieren zijn over de verslagjaren 2007 tot en met 2012 definitief vastgesteld. De aangiften over verslagjaren 2013 en 2014 zijn ingediend. Hierover zijn nog geen definitieve aanslagen vastgesteld. Vanaf het fusiejaar 2015 maakt de aangifte van voorheen de Wieren deel uit van de aangifte van Elkien.

De Belastingdienst heeft de fusie fiscaal tussen Elkien en De Wieren geaccordeerd.

9. Kas­stroo­m­overzicht

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. Bij deze methode wordt voor de bepaling van de kasstromen uit operationele activiteiten de operationele kasontvangsten en kasuitgaven weergegeven.

De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen met uitzondering van deposito’s met een looptijd langer dan drie maanden. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten.

De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in vastgoedbeleggingen worden opgenomen rekening houdend met de onder overige schulden opgenomen verplichtingen.

Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten.

10. Toe­lich­ting op de ba­lans

10.1  Materiële vaste activa

De mutaties in de materiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat (bedragen x € 1.000)

10.1  Materiële vaste activa
  Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Stand per 31 december 2014  
Verkrijgings- of vervaardigingsprijzen 6.571 
Herwaarderingen  
Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen -/- 3.687
Boekwaarden 31-12-2014 2.884 
   
Mutaties 2015  
Investeringen 2.931 
Subsidies -
Desinvesteringen -/- 291
Afschrijvingen -/- 1.266
Afschrijvingen desinvesteringen -
Waardeverminderingen -
Terugneming van waardeverminderingen -
Overboekingen -
Totaal mutaties 1.374 
   
Stand per 31 december 2015  
Verkrijgingsprijzen 9.211 
Herwaarderingen -
Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen -/- 4.953
   
Boekwaarden 31-12-2015 4.258

Voor de post onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden de volgende componenten en afschrijvingstermijnen gehanteerd:

- Grond geen afschrijvingen  
- Overige zaken lineair 10 jaar
- Eigen kantoorpand lineair 40 jaar
- Inrichting kantoorpand lineair 10 jaar
- ICT apparatuur lineair 3 jaar

De activa zijn verzekerd tegen aanschaf- c.q. voortbrengingskosten. Jaarlijks wordt de verzekerde waarde aangepast aan het indexcijfer voor nieuwbouwwoningen zoals dit door het CBS wordt berekend. De verzekerde som op basis van herbouwwaarde op balansdatum bedraagt: € 1,0 miljoen.

Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met rijksleningen of met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven.

Per balansdatum waren geen verplichtingen aangegaan met betrekking tot materiële vaste activa ten dienst van de exploitatie.

 10.2  Vastgoedbeleggingen

De mutaties in de vastgoedbeleggingen zijn in het navolgende schema samengevat (bedragen x € 1.000)

 10.2  Vastgoedbeleggingen
  Commercieel
vastgoed in
exploitatie
Sociaal vastgoed
in exploitatie
gekwalificeerd als
vastgoedbelegging
Onroerende zaken
verkocht onder
voorwaarden
Vastgoed in ontwikkeling
bestemd voor de
eigen exploitatie
Totaal
Stand per 31 december 2014          
Verkrijgingsprijzen 32.976 1.422.958 1.045 8.636 1.465.615
Herwaarderingen 616 35.560 - - 36.176
Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen -/- 421 -/- 29.454 - -/- 2.760 -/- 32.635
Boekwaarden 31-12-2014 33.171 1.429.064 1.045 5.876 1.469.156
           
Mutaties 2015          
Investeringen 122 14.466 - 30.610 45.198
Desinvesteringen -/- 972 -/- 16.645 - - -/- 17.617
Afschrijvingen - - - - -
Afschrijvingen desinvesteringen - - - - -
Waardeverminderingen -/- 122 -/- 19.951 - -/- 2.699 -/- 22.772
Terugneming van waardeverminderingen 1.741 50.487 - - 52.228
Overboekingen -/- 2.626 23.976 - -/- 22.720 -/- 1.370
Totaal mutaties -/- 1.857 52.333 - 5.191 55.667
           
Stand per 31 december 2015          
Verkrijgingsprijzen 29.500 1.444.755 1.045 16.526 1.491.826
Herwaarderingen 2.357 86.047 - - 88.404
Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen -/- 543 -/- 49.405 - -/- 5.459 -/- 55.407
           
Boekwaarden 31-12-2015 31.314 1.481.397 1.045 11.067 1.524.823

Commercieel vastgoed in exploitatie

In de post commercieel vastgoed in exploitatie zijn 168 woningen, 735 garages, 19 bedrijfsruimten en 53 overig bezit  opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen van deze eenheden bedraagt € 91 miljoen.

De bedrijfswaarde van commercieel vastgoed in exploitatie gebaseerd op de WSW parameters bedraagt ultimo 2015 € 41,2 miljoen. Ten opzichte van voorgaand verslagjaar is de bedrijfswaarde met € 0,6 miljoen gedaald. Deze bedrijfswaarde is gebaseerd op de uitgangspunten zoals beschreven in paragraaf 5.5.3 van deze jaarrekening.

Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging

In de post sociaal vastgoed in exploitatie zijn totaal 20.179 eenheden en geen garages opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen van sociaal vastgoed in exploitatie bedraagt € 1.885 miljoen.

In de waardering van het sociaal vastgoed in exploitatie is rekening gehouden met een Verhuurderheffing voor de jaren 2014 t/m 2018 op basis van het wetsvoorstel en de daarin opgenomen tarieven van respectievelijk  0,381%, 0,449%, 0,491%, 0,536% en 0,536% van de WOZ waarde. Ook voor de jaren na 2018 is rekening gehouden met de Verhuurderheffing van 0,536% van de WOZ waarde. Indien rekening wordt gehouden met een stijging van de verhuurderheffing vanaf 2018 naar 0,75% dan heeft dit een daling van de waardering van het sociaal vastgoed in exploitatie tot gevolg van € 32,1 miljoen ten opzichte van de huidige waarde.

De bedrijfswaarde van sociaal vastgoed in exploitatie gebaseerd op de WSW parameters bedraagt ultimo 2015 € 1.043,4 miljoen. Ten opzichte van voorgaand verslagjaar is de bedrijfswaarde met € 90 miljoen gestegen. Deze bedrijfswaarde is gebaseerd op de uitgangspunten zoals beschreven in paragraaf 5.5.3 van deze jaarrekening.

Het aantal woningen behorende tot sociaal vastgoed in exploitatie dat is aangemerkt voor de verkoop bedraagt 3.396. Naar verwachting zullen 168 woningen binnen één jaar worden verkocht. De verwachte netto opbrengstwaarde van deze onroerende zaken bedraagt € 18,5 miljoen. De boekwaarde bedraagt ultimo het verslagjaar € 14,8 miljoen.

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

In de post Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden zijn in totaal 7 verhuureenheden opgenomen. Alle 7 verhuureenheden zijn verkocht met een terugkoopplicht. Gebruik is gemaakt van contractvormen die de goedkeuring van de Minister hebben. Deze 7 verhuureenheden breiden niet meer uit, we bieden al langere tijd geen mogelijkheid meer tot (ver)kopen onder voorwaarden.

Verzekering & zekerheden

De materiele vaste activa  en de vastgoedbeleggingen zijn verzekerd op basis van aanschaf- c.q. voortbrengingskosten. Jaarlijks wordt de waarde aangepast aan het indexcijfer voor nieuwbouwwoningen zoals dit door het CBS wordt berekend. De verzekerde som op basis van herbouwwaarde op balansdatum bedraagt € 1.826 miljoen. Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met kapitaalmarktleningen onder WSW borgstelling. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven.
Elkien heeft het WSW gevolmachtigd om, in voorkomende gevallen, een hypotheek te vestigen op het gehele bezit. Van deze volmacht heeft het WSW gedurende het verslagjaar  geen gebruik gemaakt.
Per balansdatum waren verplichtingen aangegaan met betrekking tot materiële vaste activa voor een bedrag van € 14,3 miljoen. Ingebruikname zal in het volgende boekjaar plaatsvinden.

10.3  Financiële vaste activa

Het verloop van de financiële vaste activa kan als volgt worden gespecificeerd (bedragen x € 1.000)

10.3  Financiële vaste activa
  Deelne-mingen Latente belasting vordering (en) Leningen u/g Te vorderen BWS-subsidies Overige vorde-ringen Totaal
Stand per 31 december 2014 43 22.484 3.914 280 82.575 109.296
             
Investeringen - 1.069 331 - 517 1.917
Resultaat deelnemingen - - - - - -
Desinvesteringen - -/- 3.775 -/- 1.596 -/- 280 -/- 1.232 -/- 6.883
Waardeverminderingen - - - - - -
Stand per 31 december 2015 43 19.778 2.649 - 81.860 104.330
             
Inbegrepen in de stand per 31 december 2015 zijn:            
- cumulatieve herwaarderingen - - - - - -
- looptijd korter dan één jaar 25 - - - - -
             
Gemiddelde looptijd 1 7 17 - 20 18

Deelnemingen (bedragen x € 1.000,-):

    Netto-vermogenswaarde    
  Aandeel 31/12/15   31/12/14
De Friese Greiden Holding B.V. te Heerenveen 100% 25   25
De Wieren Holding B.V. te Heerenveen 100% 18   18
    43   43

Latente belastingvorderingen. De voorziening voor latente belastingvorderingen bestaat uit tijdelijke verschillen tussen de commerciële en fiscale boekwaarde van: (bedragen x € 1.000)

    31/12/15   31/12/14
Verrekenbare tijdelijke verschillen   10.362   10.868
Compensabele fiscale verliezen   9.416   11.616
    19.778   22.484

De belastinglatentie is als vordering opgenomen voor het verschil tussen de fiscale waardering en de waardering in de jaarrekening van de onroerende zaken (€ 4,3 miljoen), de langlopende schulden (€ 1,5 miljoen), verrekenbare verliezen (€ 9,7 miljoen) en herstructurering derivaten (€ 4,6 miljoen). De latentie zal niet binnen één jaar worden gerealiseerd. De latente belastingvordering is opgenomen tegen contante waarde. Bij waardering op contante waarde over deze periode vindt de discontering van de waarderingsverschillen plaats tegen een netto rente van 4,0%. Dit percentage is afgeleid uit de voor de Elkien geldende rente voor langlopende leningen op 31 december 2015 van 4,0%, onder aftrek van het nominale belastingtarief van 25%. Omdat het verschil in de fiscale en commerciële waardering van de vastgoedportefeuille in exploitatie naar verwachting pas na lange tijd tot afwikkeling komt is de contante waarde hiervan verwaarloosbaar. Het nominale bedrag van het volledige verschil tussen de fiscale en de commerciële waardering heeft een omvang van € 57 miljoen. Van de opgenomen verrekenbare tijdelijke verschillen en compensabele verliezen is het waarschijnlijk dat toekomstige fiscale winst beschikbaar komt ter compensatie of dat verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut.

Leningen u/g (bedragen x € 1.000)

Geldnemer Rente Saldo Resterende looptijd in jaren Saldo
    31/12/15   31/12/14
Stichting PaVo 5,00% - - 1.586
SLS Wonen 2,50% 1.200 4 1.200
Social Finance SRR nvt% 208 26 218
Stimuleringsfonds Volkshuisvesting nvt% 1.241 29 910
    2.649   3.914

Te vorderen BWS-subsidies
Te vorderen BWS subsidies zijn gewaardeerd tegen contante waarde. Het totaal van de nominaal nog te ontvangen bedragen is € 0,-. Zie tevens egalisatierekening (passiva zijde balans).

Overige vorderingen
Onder de overige vorderingen zijn de volgende posten opgenomen (bedragen x € 1000,-):

    31/12/15   31/12/14
Verstrekte cash collateral   52.040   51.640
Geactiveerde kosten herstructurering derivaten   29.264   30.361
Vooruitbetaalde btw kantoorpand   439   574
Afwikkeling project Noorderhoek Sneek   117   -
    81.860   82.575

Verstrekte cash collateral      

Elkien heeft ultimo 2015 € 52 miljoen aan cash collateral (onderpand) gestort bij banken. Bij een stijging van de rente c.q. aan het einde van de looptijd van de renteswap vindt een zgn. collateral call back (terugstorting) plaats.

Uitstaande cash collateral bij banken (bedragen x € 1.000)

    31/12/15
Credit Suisse   7.700
Barclays   9.240
BNP Paribas   23.800
Deutsche Bank   11.300
    52.040

Geactiveerde kosten herstructurering derivaten

Het negatieve resultaat van het herstructureren van een aantal swaps in 2010 en 2014 wordt jaarlijks afgeschreven naar rato van de looptijd van de geherstructureerde swaps. Er was namelijk sprake van effectieve hedges in een kostprijshedge-accounting relatie. De afschrijving naar rato van de oorspronkelijke looptijd geldt zolang de oorspronkelijk ingedekte leningen er nog zijn.

De looptijd bedraagt gemiddeld 40 jaar, de afschrijving voor 2015 is € 1.1 miljoen. De afschrijving is verantwoord in de resultatenrekening onder de post rentelasten en soortgelijke kosten.

Vooruitbetaalde btw kantoorpand

Onder deze post is de betaalde btw op het in Heerenveen gehuurde kantoorpand opgenomen. Deze wordt gedurende de looptijd van het contract ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht. De looptijd bedraagt nog 3 jaar, ultimo boekjaar bedraagt deze post nog € 0,4 miljoen.

10.4  Voorraden  

(bedragen x € 1000,-)

10.4  Voorraden  
  31/12/15   31/12/14
       
Vastgoed bestemd voor de verkoop 4.686    3.566 
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop 169    421 
Overige voorraden   66 
  4.855    4.053 

Het vastgoed bestemd voor de verkoop bestaat uit (bedragen x € 1.000)

  Bedrag   Aantallen
Woningen 60    1
Kantoorpand 733    2
Kavels 3.893    138
  4.686    141

We verwachten geen woningen in 2016 te verkopen, wel verwachten we in 2016 14 kavels te verkopen. De waardering is tegen opbrengstwaarde, het verwachte verkoop resultaat 2016 is nihil.

10.5 Vorderingen

(bedragen x €1000,-)

10.5 Vorderingen
  31/12/15   31/12/14
Huurdebiteuren 1.143   1.006
Vorderingen op gemeenten 75   146
Vorderingen op groepsmaatschappijen 939   939
Overige vorderingen 315   1.418
Overlopende activa 860   521
  3.332   4.654 

Alle vorderingen, met uitzondering van de hieronder genoemde vorderingen, hebben een resterende looptijd korter dan een jaar. De reële waarde van de vorderingen benadert de boekwaarde, gegeven het kortlopende karakter ervan en het feit dat waar nodig voorzieningen voor oninbaarheid zijn gevormd.

Huurdebiteuren (bedragen x € 1.000)

  31/12/15   31/12/14
       
Huurdebiteuren 1.143    1.006 
  1.143    1.006 

Gemeenten (bedragen x € 1.000)

  31/12/15   31/12/14
Gemeente Leeuwarden 74    145 
Gemeenten overig  
  75   146

Vorderingen op groepsmaatschappijen (bedragen x € 1.000)

  Vordering Af: Voorziening Stand per 31-12 2015
       
De Wieren Holding BV 65 -/- 65 -
De Wieren CPS BV 1.075 -/- 136 939
De Wieren Energie BV 336 -/- 336 -
De Wieren Het Perk BV 87 -/- 87 -
Totaal 1.563 -/- 624 939

Overige vorderingen (bedragen x € 1.000)

  31/12/15   31/12/14
Vorderingen op niet huurders 69    193 
Vorderingen op vertrokken huurders 1.268    1.393 
Belastingen -   337 
Vorderingen wegens verkochte nieuwbouw en bestaand bezit 52    68 
Overige vorderingen   580 
Af: voorziening wegens oninbaarheid ‑/‑ 1.078   ‑/‑ 1.153
  315   1.418

Onder de overige vorderingen zijn geen posten opgenomen met een resterende looptijd langer dan een jaar.

Overlopende activa (bedragen x € 1.000)

  31/12/15   31/12/14
Vooruitbetaalde facturen 216   125
Rente en aflossing 2016 79   79
Overige 565   317
  860   521

Onder de overlopende activa zijn geen posten opgenomen met een resterende looptijd langer dan een jaar.

10.6  Liquide middelen

Dagelijks opvraagbare liquide middelen (bedragen x € 1000):

10.6  Liquide middelen
  31/12/15   31/12/14
Kas  
BNG   1.175 
ING Bank   27 
Rabobank 11.058    717 
Deutsche Bank   47 
ABN AMRO 307    2.554 
Kruisposten geldverkeer 14   
Totaal liquide middelen 11.382    4.521 
       

Ultimo 2015 heeft Elkien de volgende kredietfaciliteiten (bedragen x € 1000):

BNG-Bank 10.000    15.000 
       

Per 1 januari 2016 is de kredietfaciliteit verlaagd naar € 10 miljoen.

10.7  Eigen vermogen

Het verloop van de overige reserves is als volgt (bedragen x € 1000):

10.7  Eigen vermogen
Overige reserves      
  2015   2014
Stand per 1 januari 925.960   900.855
Overige mutaties -   -
Uit resultaatbestemming 58.041   25.105

Overeenkomstig artikel 3 van de statuten van Elkien dient het gehele vermogen binnen de kaders van de Woningwet en afgeleid het BBSH te worden besteed.

Ultimo 2015 is in totaal € 693,1 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in de overige reserves begrepen (2014: € 673,5 miljoen). In 2015 is € 19,6 miljoen toegevoegd aan de ongerealiseerde herwaardering wegens herwaarderingen ten gunste van het eigen vermogen.

Elkien is op 1 januari 2015 door middel van een juridische fusie samengegaan met woningstichting de Wieren. Bij deze fusie was Elkien de verkrijgende instelling en was laatst genoemde corporatie de verdwijnende instelling. Ten gevolge van de fusie heeft Elkien onder algemene titel het gehele vermogen van de verdwijnende instelling verkregen. De opbouw van het vermogen ziet er als volgt uit (bedragen x € 1.000):

  Eigen vermogen Herwaardering reserves Totaal
Elkien 2014      
Stand per 1 januari 2014 269601 538517 808118
Resultaat en waarde verloop 2014 -/- 19373 47.707 28.334
Stand per 31 december 2014 250.228 586.224 836.452
       
De Wieren 2014      
Stand per 1 januari 2014 11.605 81.132 92.737
Resultaat en waarde verloop 2014 -/- 9376 6.147 -/- 3229
Stand per 31 december 2014 2.229 87.279 89.508
       
Elkien 2015      
Stand per 1 januari 2015 252.457 673.503 925.960
Resultaat en waarde verloop 2015 38.440 19.601 58.041
Stand per 31 december 2015 290.897 693.104 984.001

Ultimo 2015 is in totaal € 693,1 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in de overige reserves begrepen (2014: € 673,5 miljoen) uit hoofde van de waardering van het vastgoed in exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde staat. De waardering van het vastgoed is consistent met voorgaande jaren, in overeenstemming met geldende grondslagen voor de jaarrekening 2015 en tevens in overeenstemming met de voor 2016 wettelijke voorgeschreven waarderingsgrondslag zoals opgenomen in de Woningwet en daaruit afgeleide ministeriële besluiten geldend ten tijde van het opmaken van de jaarrekening. De realisatie van deze ongerealiseerde herwaardering is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Elkien. De mogelijkheden voor Elkien om vrijelijk door complexgewijze verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het sociaal bezit in exploitatie aangemerkt als vastgoedbeleging te realiseren worden meer en meer beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling behoefte aan sociale huurwoningen. Het bestuur van Elkien heeft een inschatting gemaakt van dat gedeelte van de ongerealiseerde herwaarderingsreserve dat bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de bedrijfswaarde van het sociaal bezit aangemerkt als vastgoedbelegging (behoudend ingeschat) en de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit en beweegt zich in een bandbreedte van € 420 en € 460 miljoen.

10.8  Egalisatierekening

Het verloop van de egalisatierekening is als volgt (bedragen x € 1.000):

10.8  Egalisatierekening
      BWS-subsidie
Stand per 1 januari 2015     280
Toevoegingen rente     24
Vrijval ten gunste van de exploitatie     -/- 304
Stand per 31 december 2015     -

10.9  Voorzieningen

Het verloop van de voorzieningen is als volgt (bedragen x € 1.000):

10.9  Voorzieningen
  Stand per Dotaties Onttrek-kingen Vrijval Stand per
  01-01-2015       31/12/15
Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen 12.461 9.219 -/- 7.460 - 14.220
Voorziening latente belastingverplichtingen 7.613 - - -/- 279 7.334
Overige voorzieningen 3.174 94 -/- 351 - 2.917
Totaal 23.248 9.313 -/- 7.811 -/- 279 24.471

Van de voorzieningen is een bedrag van € 17 miljoen als langlopend (langer dan een jaar) aan te merken.

Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructureringen
De voorziening voor onrendabele investeringen nieuwbouw betreft het per saldo verlieslatende deel van contracten afgesloten ten behoeve van de ontwikkeling van nieuwbouw huurwoningen waarvoor nog onvoldoende kosten zijn gemaakt om het bedrag daarop in mindering te brengen.

Voorziening latente belastingverplichtingen
De voorziening latente belastingverplichtingen is gevormd voor belastbare tijdelijke verschillen in de fiscale waardering en de waardering van de geactiveerde kosten herstructurering derivaten portefeuille (€ 29,3 miljoen) en de leningen u/g (€ 0,1 miljoen). Het nominale bedrag van het  waarderingsverschil tussen fiscale en commerciële waardering bedraagt € 7,3 miljoen. Van deze voorziening zal € 0,3 miljoen vrijvallen in 2016. De gemiddelde looptijd bedraagt 39 jaar.

Overige voorzieningen
Onder overige voorzieningen zijn de volgende voorzieningen opgenomen (bedragen x € 1.000):

  31/12/15   31/12/14
Jubilea 565   471
Opleidingen (opgebouwde rechten) 556   556
Project L. Sinnemastraat -   57
Optimalisatie 1.796   2.090
  2.917   3.174

De voorziening voor optimalisatie is gevormd voor de ingeschatte kosten van personele consequenties van het optimalisatieprogramma in 2016 en 2017.

10.10  Langlopende schulden

(bedragen x € 1.000)

10.10  Langlopende schulden
  Stand per 31-12-2015 inclusief aflossings-verplichting Aflossings-verplichting 2016 Stand per 31-12-2015 exclusief aflossings-verplichting Resterende looptijd Resterende looptijd
        > 1 jaar > 5 jaar
Schulden/leningen overheid 19.343  4.373  23.716  15.843  9.224 
Schulden/leningen kredietinstellingen 565.452  17.859  583.311  572.471  513.531 
Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 833  833  833  833 
  585.628  22.232  607.860  589.147  523.588 

Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na de afloop van het boekjaar zoals hierboven toegelicht zijn opgenomen onder de schulden op korte termijn. Voor de gehele leningenportefeuille is WSW borging verkregen.

Het vervalschema van de langlopende schulden in de komende 5 jaar is hieronder weergegeven (bedragen x € 1.000):

Leningen overheid en kredietinstellingen
De mutaties in 2015 van de leningen overheid en kredietinstellingen kunnen als volgt worden toegelicht (bedragen x € 1.000):

    Schulden/ leningen overheid Schulden/ leningen krediet- instellingen Totaal
Stand per 1 januari   21.851  583.386  605.237 
Bij: nieuwe leningen   42.134  42.134 
Af: aflossingen   ‑/‑ 2.508 ‑/‑ 37.836 ‑/‑ 40.344
Stand per 31 december   19.343  587.684  607.027 

Schulden /leningen overheid
Hieronder zijn opgenomen leningen welke zijn verstrekt door gemeente Opsterland, gemeente Leeuwarden en gemeente Súdwest Fryslân. Deze leningen hebben de volgende kenmerken (bedragen x € 1.000):

  31/12/15 31/12/14
Vastrentende leningen    
Restschuld (inclusief kortlopend deel) per balansdatum 19.343  21.851 
Gemiddelde rente 3,82% 3,88%
Gemiddelde looptijd 9 jr 9 jr
Reële waarde 21.415  24.853 

  Aflosbaar over 2 jaar Aflosbaar over 3 jaar Aflosbaar over 4 jaar Aflosbaar over 5 jaar
Leningen overheid 927  903  6.201  638 
Leningen kredietinstellingen 13.341  20.570  17.725  17.267 
Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
  14.268  21.473  23.926  17.905 

De reële waarde van de leningen is berekend met peildatum 31 december 2015 en tegen de rekenrente (forward) yieldcurve.

Schulden/leningen kredietinstellingen

Hieronder zijn begrepen leningen van verschillende kredietinstellingen. Deze leningen hebben de volgende kenmerken (bedragen x € 1.000):

  31/12/15 31/12/14
Vastrentende leningen    
Restschuld (inclusief kortlopend deel) per balansdatum 338.744  349.586 
Gemiddelde rente 3,95% 3,97%
Gemiddelde looptijd 23 jr 23 jr
Reële waarde 472.143  497.128 

Leningen met variabele rente    
Restschuld (inclusief kortlopend deel) per balansdatum 248.940  233.800 
Gemiddelde rente 0,41% 0,55%
Gemiddelde looptijd 26 jr 25 jr
Reële waarde 251.213  234.366 

De financieringsrente van de portefeuille inclusief effecten derivaten bedraagt ultimo 2015 3,55%  (2014: 3,65%) en de duration 13,8. De gemiddelde liquiditeits- c.q. rente typische looptijd van de leningenportefeuille bedraagt ultimo 2015 24 respectievelijk 17 jaar.

De totale leningportefeuille bedraagt ultimo 2015 € 607,0 miljoen. Hiervan is € 40,5 miljoen niet door het WSW geborgd. Van de leningen overheid en kredietinstellingen is een totaalbedrag van € 566,5 miljoen (2014: € 491,5 miljoen) opgenomen waarvoor WSW borging is verkregen. Dit is 93% (2014: 96%) van de totale leningenportefeuille. De hieraan gekoppelde onroerende zaken zijn vrij van hypotheek. Op deze zaken kan op verzoek van het WSW een hypotheekrecht gevestigd worden voor het WSW. In een dergelijk geval zal een financier het WSW wel moeten aanspreken.

De reële waarde van de leningen is berekend met peildatum 31 december 2015 en tegen de rekenrente (forward) yieldcurve.

De relatie tussen de variabel rentende leningen en de renteswaps is hieronder weergegeven:

Hedgepositie Elkien op macroniveau

De discrepantie tussen de omvang de derivaten en de variabel rentende leningen vanaf 2016 houdt vooral verband met nog te starten renteswaps. De laatste swap start in 2020.

Basisrenteleningen
Van de totale leningportefeuille ultimo 2015 bestaat € 80 miljoen uit basisrenteleningen. De door Elkien afgesloten basisrenteleningen zijn verstrekt door de NWB Bank en de BNG Bank. Op deze leningen wordt een vaste basisrente betaald van gemiddeld 3,77% (2014: 3,76%). De credit spread die op deze leningen wordt betaald wordt periodiek herzien. Voor de huidige leningen is de gemiddelde credit spread 0,22%. Het verval schema van de credit spread herzieningen is hieronder weergegeven:

Overzicht basisrenteleningen per 31-12-2015 (bedragen x € 1.000)

Lening nummer Hoofdsom Basis rente Credit spread Spread herziening Gem. basis rente Gem. credit spread
             
L 165 10.000  3,930% 0,510% 43.647     
L 174 10.000  3,250% 0,360% 45.261     
L 175 10.000  3,310% 0,000% 42.646     
L 176 12.500  3,340% 0,000% 42.857     
L 177 6.250  3,340% 0,250% 45.779     
L 178 6.250  3,350% 0,000% 42.492     
L 198 5.000  4,975% 0,200% 44.270     
L 199 5.000  4,970% 0,280% 42.415     
L 200 5.000  4,960% 0,280% 42.415     
L 323 5.800  3,995% 0,380% 43.070     
L 324 5.000  3,710% 0,250% 42.536     
Totaal 80.800        3,771% 0,217%

Essentie basisrenteleningen
Een basisrentelening kan gezien worden als een combinatie van een renteswap en een roll-over lening. Het voordeel van een basisrentelening is dat geen sprake is van margin call verrekening (mogelijke storting van onderpand bij bank) en dat voor zeer lange looptijden gekozen kan worden. De basisrentelening bestaat uit een basisrente verhoogd met een kredietopslag voor een bepaalde periode. Nieuwe basisrenteleningen zijn alleen nog toegestaan als onderdeel van een herstelplan om de derivatenportefeuille te verlagen.

Risico creditspread
Bij een basisrentelening is het risico dat de geldgever bij een kredietopslag herzieningsmoment de mogelijkheid heeft om de lening op te zeggen. Indien één van de partijen van de lening af wil, vindt alsnog marktwaardeverrekening plaats. Hier loopt Elkien het risico dat meer betaald moet worden dan de nominale waarde. Elkien ziet dit als een beperkt risico, omdat de geldgevers de sectorbanken betreffen. Ook uit het verleden blijkt dat dit eigenlijk niet voorkomt. Het risico van hoge kredietopslagen in de toekomst kan beperkt worden door te kiezen voor korte kredietopslag perioden.

Marktwaarde derivaten
Alle derivaten met een startdatum voor 31 december 2015 zijn gekoppeld aan een variabele lening, waardoor het renterisico voortvloeiende uit de variabele lening gefixeerd c.q. afgeschermd wordt door het derivaat.

Van de variabel rentende leningen is voor € 167 miljoen aan renteswaps afgesloten om het variabel rente risico op deze leningen af te dekken. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de met banken aangegane derivaten en de door deze banken berekende marktwaarden per ultimo december 2015.

De renteswaps hebben de volgende kenmerken (bedragen x € 1.000):

               
Intern nummer Hoofdsom Vaste rente% Variabele rente% Transactie- datum Start- datum Eind- datum Markt- waarde
BARCLAYS - Payer IRS              
D26 7.500,00  3,41  6m Eur 40.528,00  40.532,00  57.984,00  ‑/‑ 4.575
D36 7.500,00  3,35  6m Eur 40.548,00  43.374,00  58.349,00  ‑/‑ 3.732
D35 7.500,00  3,41  6m Eur 40.548,00  42.492,00  57.832,00  ‑/‑ 4.389
D40 10.000,00  3,54  6m Eur 40.598,00  40.725,00  55.274,00  ‑/‑ 5.639
  32.500,00  gem.3,44       gem.43 jr ‑/‑ 18.335
               
BNG BANK - Payer IRS              
D11 10.000,00  4,93  3m Eur 39.316,00  40.360,00  49.492,00  ‑/‑ 6.031
D14 5.000,00  4,98  3m Eur 39.653,00  40.009,00  50.966,00  ‑/‑ 3.436
D15 5.000,00  4,97  3m Eur 39.653,00  40.101,00  51.058,00  ‑/‑ 3.389
D16 5.000,00  4,97  3m Eur 39.653,00  40.162,00  51.119,00  ‑/‑ 3.358
D20 10.000,00  4,92  3m Eur 39.653,00  40.757,00  51.715,00  ‑/‑ 7.116
  35.000,00  gem.4,95       gem.28 jr ‑/‑ 23.330
               
BNP PARIBAS - Payer IRS              
D32 12.500,00  3,12  6m Eur 40.506,00  41.806,00  58.608,00  ‑/‑ 6.552
D29 7.500,00  3,41  6m Eur 40.528,00  40.528,00  58.319,00  ‑/‑ 4.670
D31 7.500,00  3,42  6m Eur 40.528,00  40.528,00  58.258,00  ‑/‑ 4.724
D41 10.000,00  3,58  6m Eur 40.598,00  40.816,00  55.274,00  ‑/‑ 5.757
  37.500,00  gem.3,36       gem.46 jr ‑/‑ 21.703
               
CREDIT SUISSE - Payer IRS              
D42 10.000,00  3,57  6m Eur 40.599,00  40.848,00  55.458,00  ‑/‑ 5.849
D43 10.000,00  3,57  6m Eur 40.604,00  40.878,00  55.488,00  ‑/‑ 5.832
D44 10.000,00  3,58  6m Eur 40.604,00  40.969,00  55.610,00  ‑/‑ 5.958
  30.000,00  gem.3,57       gem.40 jr ‑/‑ 17.639
               
DEUTSCHE BANK - Payer IRS              
D23 2.500,00  3,40  6m Eur 40.528,00  40.528,00  58.289,00  ‑/‑ 1.552
D24 7.500,00  3,40  6m Eur 40.528,00  40.528,00  57.984,00  ‑/‑ 4.554
D30 4.000,00  3,40  6m Eur 40.528,00  40.528,00  58.380,00  ‑/‑ 2.462
D38 7.500,00  3,33  6m Eur 40.547,00  44.044,00  58.654,00  ‑/‑ 3.397
D37 7.500,00  3,34  6m Eur 40.547,00  43.770,00  58.380,00  ‑/‑ 3.496
D39 10.000,00  3,52  6m Eur 40.598,00  40.634,00  55.244,00  ‑/‑ 5.601
  39.000,00  gem.3,41       gem.43 jr ‑/‑ 21.062
               
GOLDMAN SACHS - Payer IRS              
D47 8.000,00  3,25  6m Eur 40.773,00  41.456,00  58.988,00  ‑/‑ 4.771
  8.000,00  gem.3,25       gem.48 jr ‑/‑ 4.771
               
RABOBANK - Payer IRS              
D9 7.500,00  4,08  3m Eur 39.092,00  39.783,00  50.073,00  ‑/‑ 3.930
D10 7.500,00  4,06  3m Eur 39.092,00  39.783,00  50.740,00  ‑/‑ 3.873
  15.000,00  gem.4,07       gem.29 jr ‑/‑ 7.803
               
Totaal 197.000,00            ‑/‑ 114.643

Credit Support Annex (CSA)’s en Break Clauses

Met Barclays, BNP Paribas, Credit Suisse, Deutsche Bank en Goldman Sachs zijn zgn. CSA’s overeengekomen. CSA staat voor Credit Support Annex en is van toepassing bij marktwaardeverrekening (margin calls). Bij een positieve marktwaarde van de afgesloten renteswaps loopt Elkien een potentieel kredietrisico op de bank. Het is niet uit te sluiten dat zelfs grote banken failliet kunnen gaan. Een CSA reduceert het kredietrisico.

Elkien heeft ultimo 2015 € 52,040 miljoen aan cash collateral verstrekt aan banken. Dit is geld dat bij een stijgende rente teruggestort wordt door de banken. Onderstaande tabel verschaft inzicht in de ontwikkeling van de marktwaarde en margin call verplichting bij diverse rentescenario’s (bedragen x € 1.000).

Tegenpartij Marktwaarde Rente -0,5% Rente -1,0% Rente +0,5% Rente +1,0%
           
Barclays ‑/‑ 17.666 ‑/‑ 24.790 ‑/‑ 33.336 ‑/‑ 11.710 ‑/‑ 6.714
BNP Paribas ‑/‑ 21.492 ‑/‑ 30.217 ‑/‑ 40.721 ‑/‑ 14.215 ‑/‑ 8.123
Credit Suisse ‑/‑ 17.257 ‑/‑ 23.470 ‑/‑ 30.774 ‑/‑ 11.960 ‑/‑ 7.429
Deutsche Bank ‑/‑ 20.844 ‑/‑ 29.627 ‑/‑ 40.251 ‑/‑ 13.562 ‑/‑ 7.506
Goldman Sachs ‑/‑ 4.575 ‑/‑ 6.511 ‑/‑ 8.871 ‑/‑ 2.980 ‑/‑ 1.660
Rabobank ‑/‑ 7.558 ‑/‑ 9.513 ‑/‑ 11.688 ‑/‑ 5.800 ‑/‑ 4.217
Totaal ‑/‑ 89.392 ‑/‑ 124.128 ‑/‑ 165.641 ‑/‑ 60.227 ‑/‑ 35.649
           
Margin call verplichting 52.040  78.220  114.440  21.540  8.130 

Doorgaans is sprake van een ISDA raamovereenkomst. De uitzonderingen hierop zijn de BNG waarmee een Raamovereenkomst Financiële Derivaten (RFD) onder CSA is afgesloten en de Rabobank Heerenveen-Gorredijk waarmee een Overeenkomst Financiële Derivaten (OFD) is afgesloten met een Threshold van € 15,75 miljoen.

Met uitzondering van de BNG zijn met de overige banken zgn. mutual break clauses overeengekomen. Dit betekent dat Elkien of de tegenpartij het recht heeft om de transactie(s) op een toekomstig tijdstip te beëindigen. In alle gevallen ligt dat moment 10 jaar na transactiedatum.

In 2014 zijn met Credit Suisse (nominaal € 30 miljoen) en Deutsche Bank (nominaal € 32,5 miljoen) deze mutual break clauses omgezet in mandatory break clauses. Dit betekent dat de contracten automatisch afgewikkeld worden op de break clause datum

De break clause vervalkalender van de hoofdsommen is als volgt (bedragen x € 1.000,-):

Tegenpartij 2018 Marktwaarde 2020 Marktwaarde 2021 Marktwaarde
Rabobank 15.000  ‑/‑ 7.803        
Barclays     7.500  ‑/‑ 4.575 25.000  ‑/‑ 13.760
BNP Paribas     27.500  ‑/‑ 15.945 10.000  ‑/‑ 5.757
Credit Suisse         10.000  ‑/‑ 5.849
Deutsche Bank     6.500  ‑/‑ 4.014    
Goldman Sachs         8.000  ‑/‑ 4.771
Totaal 15.000  ‑/‑ 7.803 41.500  ‑/‑ 24.534 53.000  ‑/‑ 30.137

Tegenpartij 2022 Marktwaarde 2023 Marktwaarde 2024 Marktwaarde
Rabobank            
Barclays            
BNP Paribas            
Credit Suisse 20.000  ‑/‑ 11.790        
Deutsche Bank     17.500  ‑/‑ 8.998 15.000  ‑/‑ 8.050
Goldman Sachs            
Totaal 20.000  ‑/‑ 11.790 17.500  ‑/‑ 8.998 15.000  ‑/‑ 8.050

Caps
Met BNP Paribas, Credit Suisse en Deutsche Bank zijn afspraken gemaakt om het margin call risico bij deze partijen te reduceren tot respectievelijk maximaal € 40 miljoen, € 29 miljoen en € 40 miljoen.

Embedded derivaten
In de leningportefeuille zitten een drietal extendible leningen. In deze extendible leningen is een recht opgenomen voor de geldgever om vanaf een specifiek vooraf overeengekomen datum te kiezen voor een vaste dan wel variabele rente.

Onderstaand een overzicht van de derivaten (bedragen x (€ 1.000,-):

Nr. Kenmerk Bank Volume Start Eind Optie
539031186/ 241875498 ABN AMRO € 4 mln 25-01-2021 25-01-2036 3 Maands Euribor + 0,04% of 3,79%
539030376/ 240265146 ABN AMRO € 12 mln 03-05-2021 02-05-2046 3 Maands Euribor zonder opslag of 4,35%
539032409/ 242262910 ABN AMRO € 15 mln 09-01-2023 07-01-2053 3 Maands Euribor zonder opslag of 4,75%
    Totaal € 31 mln      

Onderstaand een overzicht van de reële waarde van de cap / floor (bedragen x € 1.000,-)

Nr. Kenmerk Bank Contract rente Type optie Start Eind Hoofd som Strike rate Spread Waarde
1 539031186/ 241875498 ABN AMRO 3M Euribor + 4 bps Floor 25-01-2006 25-01-2021 4.000 2,15% 0,04% -/- 421
1 539031186/ 241875498 ABN AMRO 3M Euribor + 4 bps Cap 25-01-2006 25-01-2021 4.000 4,70% 0,04% 1

Het verloop van de marktwaarde is als volgt opgebouwd (bedragen x € 1.000):

  Marktwaarde 31-12-2014 Mutatie 2015 Marktwaarde 31-12-2015
ABN AMRO 539031186 1.201 -/- 179 1.022
ABN AMRO 539030376 6.627 -/- 530 60.97
ABN AMRO 539032409 10.591 -/- 584 10.007
  18.419 -/- 1.293 17.126

10.11  Kortlopende schulden

(bedragen x € 1.000,-)

10.11  Kortlopende schulden
  31/12/15   31/12/14
Aflossingsverplichting komend boekjaar 22.233    40.344 
Schulden aan leveranciers 2.187    3.902 
Belastingen en premies sociale verzekeringen 1.725    1.738 
Overige schulden 5.269    3.581 
Overlopende passiva 10.340    10.742 
  41.754    60.307 

De kortlopende schulden hebben een resterende looptijd korter dan een jaar. De reële waarde van de schulden benadert de boekwaarde, gegeven het kortlopende karakter ervan. Met boeten verschuldigd voor vervroegde aflossing dient rekening gehouden te worden indien en voor zover die vervroegde aflossing bij de schuldeiser is aangekondigd of op andere wijze vaststaat.

Voor het in deze post opgenomen kortlopende deel van langlopende schulden verwijzen wij naar de toelichting op de langlopende schulden.

 

10.12  Niet uit de balans blijkende verplichtingen

Huurverplichtingen

Het jaarlijks bedrag van met derden aangegane huurverplichtingen van onroerend goed bedraagt in totaal € 2,7 miljoen. Hiervan heeft € 1,9 miljoen een looptijd van meer dan een jaar en € 0,3 miljoen een looptijd van meer dan 5 jaar heeft. De huurverplichtingen lopen van 1 tot 9 jaar.

Van de huurverplichtingen ultimo 2015 zijn geen huurbetalingen in 2015 in de winst-en-verliesrekening verwerkt.

Operationele lease
Leasecontracten waarbij de voor- en nadelen geheel of nagenoeg geheel verbonden zijn aan Elkien, maar het eigendom niet bij Elkien ligt, worden verantwoord als operationele leasing. Verplichtingen uit hoofde van operationele leasing worden, rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor, op lineaire basis verwerkt in de winst- en verliesrekening over de looptijd van het contract.

Eind 2015 heeft Elkien ten aanzien van haar wagenpark leaseverplichtingen ter grootte van € 1,4 miljoen (2014: € 0,5 miljoen). Deze leaseverplichting is in onderstaande tabel nader toegelicht (bedragen x € 1.000).

  < 1 jaar > 1 jaar > 5 jaar Totaal
    < 5 jaar    
Leaseverplichting 528 848 0 1.376

Gedurende het verslagjaar zijn in de winst-en-verliesrekening verwerkt:

(bedragen x € 1.000)

 

 

 

Minimale leasebetalingen

 608

Voorwaardelijke leasebetalingen

 115


Investeringsverplichtingen
Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw tot een bedrag van € 14,5 miljoen. Deze verplichtingen komen naar verwachting tot afwikkeling in een periode van 1 jaar ná balansdatum.

Onderhoudsverplichtingen
Ultimo boekjaar is Elkien onderhoudsverplichtingen aangegaan voor een totaal bedrag van € 2,2 miljoen waarvan de uitvoering nog ter hand moet worden genomen. Dit zal binnen één jaar plaatsvinden. Per 1 januari 2016 is Elkien de Ketensamenwerking aangegaan met zes partners uit de bouwwereld. De overeenkomsten zijn getekend voor meerjarige afspraken over het planmatig onderhoud en de woningverbeteringen van zo’n 20.000 woningen in Friesland.

Heffing saneringsfonds
Elkien zal de komende 5 jaren naar verwachting in totaal € 5,8 miljoen moeten afdragen aan door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting opgelegde saneringsheffingen.

WSW Obligo
Uit hoofde van het borgingsstelsel heeft Elkien een obligo verplichting jegens het WSW van 3,85% van de restschuld van de door Elkien opgenomen, door het WSW geborgde leningen. Een obligo is een voorwaardelijke verplichting van de deelnemer om aan het WSW een bepaald bedrag over te maken. Door de obligoverplichting staan deelnemers onderling garant voor elkaar. Deze verplichting is voorwaardelijk: zolang de borgstellingsreserve van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting. Het WSW is sinds zijn oprichting in 1983 nog nooit aangesproken op de afgegeven borgstelling. Door de solide risicomonitoring is het ook niet waarschijnlijk dat dit zal gebeuren, het WSW stelt eisen aan de kredietwaardigheid van alle individuele deelnemers.
Ultimo 2015 bedraagt de voorwaardelijke verplichting voor Elkien € 21,9 miljoen. Indien het WSW dit obligo zou opeisen dient Elkien het bedrag binnen 30 dagen aan het WSW over te maken. Elkien verwacht indien noodzakelijk aan deze verplichting te kunnen voldoen door het financieringskrediet aan te spreken, en zo nodig een aanvullende lening aan te trekken.

Toezicht belemmerende bepalingen derivaten 
Artikel 10 van de beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting schrijven voor dat toegelaten instellingen met financiële derivaten die clausules bevatten die de uitoefening van het toezicht op de toegelaten instelling kunnen belemmeren deze binnen een redelijkerwijs haalbaar te achten termijn afbouwen. Bij Elkien is sprake van dergelijke clausules in haar derivatencontracten. De derivaten contracten waar deze clausules van toepassing zijn hebben ultimo 2015 een nominale waarde van € 37,5 miljoen.
 

10.13  Verbonden partijen

Als verbonden partij worden aangemerkt alle rechtspersonen waarover overheersende zeggenschap, gezamenlijke zeggenschap of invloed van betekenis kan worden uitgeoefend, zoals bijvoorbeeld de Wieren Holding BV, de Wieren CPS BV, de Wieren Energie BV, de Wieren Het Perk BV, Stichting Geef en Stichting van Federatie van Leeuwarder Woningcorporaties. Ook rechtspersonen die overwegende zeggenschap kunnen uitoefenen worden aangemerkt als verbonden partij. Ook de statutaire directieleden, andere sleutelfunctionarissen in het management van Elkien en nauwe verwanten zijn verbonden partijen.

Met de meeste van haar deelnemingen heeft Elkien naast haar aandelenbelang ook een zakelijke relatie. Feitelijk vinden er geen of zeer geringe activiteiten in de deelnemingen plaats. Indien er transacties plaatsvinden, zijn deze gebaseerd op gebruikelijke contractuele afspraken waarbij marktconforme condities zijn overeengekomen.

11. Toe­lich­ting op de winst- en ver­lies­re­ke­ning

Opbrengsten

11.1 Huuropbrengsten

(bedragen x € 1.000)

11.1 Huuropbrengsten
  2015   2014
       
Woningen en woongebouwen 107.693    105.422 
Onroerende zaken niet zijnde woningen 7.879    7.674 
  115.572    113.096 
Af : huurderving wegens leegstand ‑/‑ 2.056   ‑/‑ 2.806
huurderving wegens oninbaarheid ‑/‑ 616   ‑/‑ 497
  112.900    109.793 

De 'te ontvangen nettohuur' is gewijzigd als gevolg van:

  • Verhoging van de huren wegens algemene huurverhoging, harmonisatie en wegens woningverbetering € 2,6 miljoen;
  • Het in exploitatie komen van nieuwe woningen en woongebouwen of van aangekochte woningen € 0,4 miljoen;
  • Verkopen en sloop van woningen in exploitatie -/- € 0,5 miljoen.

De geografische onderverdeling van de netto huuropbrengsten kan als volgt worden weergegeven (bedragen x € 1.000):

  2015   2014
Gemeente:      
De Friese Meren 324   313
Heerenveen 3.188   3.131
Leeuwarden 52.219   50.006
Littenseradiel 3.761   3.696
Opsterland 13.573   13.593
Smallingerland 647   594
Súdwest Fryslân 39.037   38.320
Tytsjerksteradiel 151   140
  112.900   109.793

11.2  Opbrengst servicecontracten

(bedragen x € 1.000)

  2015   2014
       
Overige goederen, leveringen en diensten 6.900    6.842 
Af: te verrekenen met huurders ‑/‑ 1.616   ‑/‑ 1.825
Af: vergoedingsderving wegens leegstand ‑/‑ 118   ‑/‑ 193
  5.166    4.824 

11.3  Overheidsbijdragen

(bedragen x € 1.000)

  2015   2014
       
Vrijval egalisatierekening BWS-subsidie 14   15
Jaarlijkse bijdrage WVG 60   61
  74   76

11.4 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

(bedragen x € 1.000)

  2015   2014
Netto- opbrengst verkopen bestaand bezit 15.276   17.997
Af : Boekwaarde ‑/‑ 11.382   ‑/‑ 12.908
Verkoopresultaat bestaand bezit 3.894   5.089
Netto verkoopopbrengst Vastgoed bestemd voor de verkoop 43   15
  3.937   5.104

11.5 Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf

(bedragen x € 1.000)

  2015   2014
       
Geactiveerde productie m.b.t. nieuwbouw koop-/huurwoningen 430   495
  430   495

11.6 Overige bedrijfsopbrengsten

(bedragen x € 1.000)

  2015   2014
       
Beheerdiensten 196   383
Overige 351   401
  547   784

Lasten

11.7 Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

(bedragen x € 1.000)

  2015   2014
       
Afschrijving onroerende zaken ten dienste van de exploitatie 1.266   2.753
  1.266   2.753

11.8  Overige waardveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

(bedragen x € 1.000)

  2015   2014
       
Afboeking nieuwbouw huur projecten      
Heeg, Talmastate Fase 3A   53
Leeuwarden, Nylan/Heechterp/Schieringen 23   ‑/‑ 110
Gorredijk, De Vlecke 887  
Akkrum, Sinnebuorren 310  
Wijnjewoude, Welfingstrjitte   ‑/‑ 270
Reduzum, Mr.Gorterstrjitte ‑/‑ 5   57
Jirsum, Dekemahiem 31   405
Aldeboarn, Wjitteringswei   151
Terwispel, Smidte 20   18
Subsidies   ‑/‑ 218
Diverse locaties 130   55
Subtotaal 1.396   141
       
Afboeking nieuwbouw koop projecten      
Woudsend, ASR gebouw 65  
Grou, Prinsessenbuurt   41
Diverse locaties   14
Subtotaal 65   55
       
Gerealiseerde waardeveranderingen      
Afwaardering woningverbeteringen naar marktwaarde 12.635   15.068
Marktwaarde gesloopte bezit 6.236   13.714
Herwaardering aankoop van stichting PAVO en uitsplitsing ‑/‑ 286  
Projecten opgeleverd voor 2015      
Na-investeringen diverse projecten 405   2.050
Projecten: oplevering in 2015      
Leeuwarden, Mariahof   1.092
Leeuwarden, Nylan fase 1   899
Leeuwarden, Nylan fase 2 1.581  
Leeuwarden, Schieringen-Zuid Fase 1 840  
Reduzum, Master Gorterwei   45
Sneek, Noorderhoek Fase 1 & 2   1.774
Sneek, Noorderhoek Fase 3 46  
Sneek, Noorderhoek Fase 4 16  
Projecten oplevering na 2015      
Akkrum, Sinnebuorren 3.128  
Gorredijk Centrumplan 229  
Grou, Verzakkingen Noorderdwarsstraat 1.025  
Leeuwarden, Nylan fase 3 2.421  
Leeuwarden, Schieringen-Zuid 2.023   7.287
Leeuwarden, Tweebaksmarkt ‑/‑ 1.336   3.623
Sneek, Noorderhoek Fase 3 & 4   4.308
Sneek, Noorderhoek Fase 5 48  
Subtotaal 29.010   49.860
       
  30.471   50.056

Nieuwbouw koop projecten
We hebben in 2015 voor € 0,1 miljoen aan kosten gemaakt op koopprojecten die we niet gaan ontwikkelen, deze kosten hebben we afgeboekt. 

Waardeveranderingen
De verandering van de marktwaarde van het sociale vastgoed in exploitatie in 2015 is € 30,4 miljoen.

Bijzondere waardevermindering
Er zijn geen bijzondere waardeverminderingen geweest in 2015.

 

11.9  Onderhoudslasten

(bedragen x € 1.000,-)

  2015   2014
       
Onderhoudsuitgaven (niet cyclisch) 3.031   3.447
Onderhoudsuitgaven (cyclisch) 15.628   16.838
  18.659   20.285

De onderhoudsuitgaven zijn te verdelen in:

  2015   2014
Planmatig onderhoud 15.628   16.838
Storingsonderhoud 2.527   2.720
Mutatieonderhoud 504   727
  18.659   20.285

11.10  Leefbaarheid

(bedragen x € 1.000)

  2015   2014
Fysieke leefbaarheid 46   338
Sociale leefbaarheid 341   186
  387   524

11.11  Lasten servicecontracten

(bedragen x € 1.000)

  2015   2014
Onderhoudskosten exploitatie leveringen en diensten 2.494   2.394
Af: uren eigen dienst ‑/‑ 450   ‑/‑ 426
Verwarmingskosten 1.115   1.009
Elektrakosten 829   732
Waterkosten 88   90
Kosten/ premie glasverzekering 289   347
Overige directe exploitatielasten 122   573
  4.487   4.719

11.12  Overige bedrijfslasten

(bedragen x € 1.000)

  2015   2014
Beheerkosten      
Overige personeelskosten 1.946   4.777
Huisvestingskosten 1.164   1.316
Externe advieskosten en benchmarking 721   556
Accountantskosten 134   120
Communicatie en marketing 236   189
Automatiseringskosten 1.958   2.083
Bestuurskosten 1.208   1.011
Overige beheerkosten 2.646   2.163
Subtotaal beheerskosten 10.013   12.215
       
Heffingen en zakelijke bedrijfslasten      
Belastingen 5.775   5.722
Verzekeringen 828   646
Juridische kosten, incasso e.d. 339   172
Mutatie voorziening dubieuze debiteuren 121   190
Contributie landelijke federatie 98   94
CFV heffingen 8.486   10.624
Overige zakelijke bedrijfslasten 802   1.532
Subtotaal heffingen 16.449   18.980
       
Totaal overige bedrijfslasten 26.462   31.195

Accountantshonoraria
In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht (bedragen x € 1.000):

  2015   2014
Controle van de jaarrekening 114   75
Andere controlediensten 20   45
Fiscale advisering 0   0
Andere niet-controlediensten 0   0
  134   120

Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die bij Elkien zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en externe  onafhankelijke accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties). 

11.13 Financiële baten en lasten

(bedragen x € 1.000)

Waardeveranderingen van financiële vaste activa, effecten en derivaten      
Waardeverandering effecten / derivaten 1.293   ‑/‑ 9.750
       
Rentebaten      
Geactiveerde rente materiële vaste activa      
- Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling 322   565
Rente financiële vaste activa      
- Te vorderen subsidie BWS 24   29
- Overige financiële vaste activa 86   145
Rente op vorderingen 22   21
Rente op liquide middelen ‑/‑ 10   392
  444   1.152
       
Rentelasten      
Toegevoegde rente aan:      
Egalisatierekeningen ‑/‑ 24   ‑/‑ 29
Rente langlopende schulden:      
Leningen ‑/‑ 22.082   ‑/‑ 22.982
Rente kortlopende schulden      
Afschrijving geactiveerde kosten herstructurering derivaten ‑/‑ 1.097   ‑/‑ 760
Overige ‑/‑ 357   ‑/‑ 309
  ‑/‑ 23.560   ‑/‑ 24.080
       
Saldo financiële baten en lasten 24.004   25.232

De te activeren rente bedraagt 4% en is gebaseerd op de gemiddelde vermogenskostenvoet van de leningenportefeuille inclusief derivaten.

11.14  Resultaat uit deelnemingen

Het resultaat uit deelnemingen kan als volgt worden gespecificeerd (bedragen x € 1.000):

  2015   2014
De Wieren Holding BV -/- 43   -/- 28
Totaal -/- 43   -/- 28

11.15  Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsvoering

Belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd (bedragen x € 1.000):

  2015   2014
Acute belastingen      
Mutatie latentie verliescompensatie resultaat boekjaar (incl. correcties voorgaande jaren) -/- 2.200   6.741
Overige mutaties latente belastingen -/- 227   -/- 2.111
Totaal -/- 2.427   4.630

De acute belastinglast over 2015 is als volgt bepaald: (bedragen x € 1.000):

       
Resultaat voor belastingen volgens de jaarrekening     60.511
       
Bij: fiscaal niet aftrekbare kosten      
Bijzondere waardeverminderingen     30.471
Storting CFV    

Oort     50
Diversen     107
      32.007
Af: fiscaal aftrekbare kosten      
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille     52.228
Overheidsbijdragen     280
Fiscaal resultaat projectontwikkeling lager dan commercieel resultaat     952
De-activering niveauverbetering     7.923
Afschrijving hoger dan commercieel     10.428
Afschrijving embedded derivaten     1.293
Afschrijving disagio op leningen o/g en derivaten     1.030
Lager fiscaal resultaat verkochte woningen     5.100
Geactiveerde kosten herstructurering derivaten    
Dotatie/vrijval voorzieningen     507
EIA    
Diversen     108
      79.849
       
Belastbaar bedrag voor verliescompensatie     12.669
Fiscale verlies compensatie     ‑/‑ 12.669
Belastbaar bedrag boekjaar    
       
Te betalen belasting    

Na de toevoeging van de fiscale verliescompensatie over 2015 is het totaal van het te verrekenen fiscaal verlies per 31 december 2015 gecumuleerd tot een totaalbedrag van € 37,4 miljoen.

Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25%. De lagere effectieve belastingdruk van 0% wordt veroorzaakt door het benutten van fiscale verliescompensatie en fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen. Dit betreft onder meer verschillen in de verwerking van resultaten uit projectontwikkeling, afschrijvingen op het vastgoed, de verwerking van interest en de fiscaal niet aftrekbare heffing van het Centraal Fonds Volkshuisvesting.

11.16  Mutatie bedrijfswaarde materiele vaste activa

De bedrijfswaarde van het sociale vastgoed bedraagt ultimo 2015 € 1.085 miljoen (2014: € 995 miljoen). De bedrijfswaarde is in het verslagjaar toegenomen met afgerond € 90 miljoen ten opzichte van de bedrijfswaarde per ultimo het voorgaande verslagjaar.

De mutatie in de bedrijfswaarde laat zich als volgt verklaren: (bedragen x € 1.000.000)

Autonome waarde mutatie -/- 6
Voorraadmutaties 1
Parameterwijzigingen 52
Beleidswijzigingen 43
  90

Toelichting op mutatie

De mutatie in de bedrijfswaarde is € 90 miljoen euro ten opzichte van voorgaand boekjaar.

In de tabel zijn de oorzaken gespecificeerd. De achterliggende belangrijkste oorzaken van de mutaties  zijn de volgende:

  • Door autonome waarde mutaties, dit betreft een vrijval van € 61 miljoen aan kastromen en het effect van één jaar opschuiven bedraagt € 55 miljoen. Per saldo -/- € 6 miljoen.
  • Door voorraadmutaties, dit betreft nieuwbouw, verkoop en sloop, neemt de bedrijfswaarde per saldo met € 1 miljoen toe.
  • Door parameterwijzigingen, die met name worden veroorzaakt door een lagere disconteringsvoet stijgt de bedrijfswaarde met € 52 miljoen.
  • De beleidswijzingen betreft met name ingerekende besparingen op de interne bedrijfslasten en het onderhoud. Tevens is de inflatiefactor na 2020 en ½% gedaald. Per saldo een positief effect van € 43 miljoen.

12. Ove­ri­ge in­for­ma­tie

Werknemers
Gedurende het jaar 2015 had de corporatie gemiddeld 163,3 werknemers in dienst. Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Elkien heeft geen werknemers buiten Nederland.

Bestuurders en commissarissen
Per ultimo 2015 wordt het Bestuur gevormd door één Bestuurder die benoemd is voor onbepaalde tijd. Voor het inkomensbeleid voor het Bestuur volgt Elkien de aanbevelingen van de Beloningscode VTW (Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties). Voor de honorering van commissarissen volgt de raad de code voor honorering van commissarissen in woningcorporaties, welke geldt vanaf 1 juli 2010 en onderdeel uitmaakt van de vernieuwde Governance Code Woningcorporaties.

Directeur-bestuurder en commissarissen
De bezoldiging van de directeur-bestuurder en de raad van commissarissen op grond van het jaarrekeningrecht, wijkt af van de definitie volgens de WNT. De bezoldiging van de directeur-bestuurder op grond van het jaarrekeningrecht bedraagt in 2015 € 201.431,- (2014: € 195.180,-). De bezoldiging van de raad van commissarissen  op grond van het jaarrekeningrecht bedraagt in 2015 € 119.207,- (2014: € 85.307,-).

WNT-verantwoording 2015 Stichting Elkien

Per 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) ingegaan. Deze verantwoording is opgesteld op basis van de volgende op Stichting Elkien van toepassing zijnde regelgeving: Het WNT-maximum voor de woningbouwcorporaties, klasse G. 

Het bezoldigingsmaximum in 2015 voor Stichting Elkien is € 167.000. Het weergegeven toepasselijke WNT-maximum per persoon of functie is berekend naar rato van de omvang (en voor topfunctionarissen tevens de duur) van het dienstverband, waarbij voor de berekening de omvang van het dienstverband nooit groter kan zijn dan 1,0 fte. Uitzondering hierop is het WNT-maximum voor de leden van de Raad van Commissarissen; dit bedraagt voor de voorzitter 15% en voor de overige leden 10% van het bezoldigingsmaximum van de bestuurder.

Bezoldiging topfunctionarissen

Leidinggevende topfunctionarissen

bedragen x € 1 Drs. A. Bonnema MBA Drs. H.R. Heikema van der Kloet
Functie(s) Directeur-bestuurder Strategisch bestuursadviseur
Duur dienstverband in 2015 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12
Omvang dienstverband (in fte) 1 1
Gewezen topfunctionaris? Nee Ja
Echte of fictieve dienstbetrekking? Ja Ja
     
Individueel WNT-maximum 167.000 NVT
     
Bezoldiging    
Beloning 162.068 107.590
Belastbare onkostenvergoedingen - -
Beloningen betaalbaar op termijn 30.407 24.402
Totaal bezoldiging 2015 192.475 131.992
     
Motivering indien overschrijding: zie 1) 2)  
     
Gegevens 2014    
Duur dienstverband in 2014 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12
Omvang dienstverband (in fte) 1 1
     
Bezoldiging 2014    
Beloning 138.366 113.044
Belastbare onkostenvergoedingen - -
Beloningen betaalbaar op termijn 47.251 22.565
Totaal bezoldiging 2014 185.617 135.609
Individueel WNT-maximum 167.000 130.600
     
Motivering indien overschrijding: zie 1) 1)
     

MOTIVERING BIJ OVERSCHRIJDING

  1. Het overgangsrecht van de WNT is van toepassing, omdat de bezoldigingsafspraak is gemaakt vóór de inwerkingtreding van de WNT.
  2. Dhr. Bonnema heeft in 2014 afgezien van een deel van zijn salaris.


Toezichthoudende topfunctionarissen

bedragen x € 1 J. Dijkstra Drs. B.A. Endedijk Ir. M. Dijkstra
Functie(s)   Voorzitter
Duur dienstverband 2015   1/1 - 31/12  
       
Individueel WNT-maximum   25.050  
       
Bezoldiging      
Beloning   18.750  
Belastbare onkostenvergoedingen   -  
Beloningen betaalbaar op termijn   -  
Totaal bezoldiging 2015   18.750  
       
Motivering indien overschrijding      
       
Gegevens 2014      
Duur dienstverband in 2014 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12
       
Bezoldiging 2014      
Beloning 12.000 8.000 8.000
Belastbare onkostenvergoedingen - - 220
Beloningen betaalbaar op termijn - - -
Totaal bezoldiging 2014 12.000 8.000 8.220
Individueel WNT-maximum 2014 12.525 8.350 8.350

bedragen x € 1 K. Gerlofs Drs. M.I.A. Valk Drs. E. Wind
Functie(s) Lid Lid
Duur dienstverband 2015   1/1 - 31/12 1/1 - 31/12
       
Individueel WNT-maximum   16.700 16.700
       
Bezoldiging      
Beloning   12.500 12.500
Belastbare onkostenvergoedingen   222 322
Beloningen betaalbaar op termijn   - -
Totaal bezoldiging 2015   12.722 12.822
       
Motivering indien overschrijding      
       
Gegevens 2014      
Duur dienstverband in 2014 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12
       
Bezoldiging 2014      
Beloning 8.000 8.000 8.000
Belastbare onkostenvergoedingen 246 16 243
Beloningen betaalbaar op termijn - - -
Totaal bezoldiging 2014 8.246 8.016 8.243
Individueel WNT-maximum 2014 8.350 8.350 8.350

bedragen x € 1 J. van Leeuwen MWO G.J.P. van den Berg G.P. Vermeulen RA
Functie(s) Lid Vice-voorzitter Lid
Duur dienstverband 2015 1/1 – 28/11 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12
       
Individueel WNT-maximum 15.190 16.700 16.700
       
Bezoldiging      
Beloning 11.458 12.500 12.500
Belastbare onkostenvergoedingen 59 275 200
Beloningen betaalbaar op termijn - - -
Totaal bezoldiging 2015 11.517 12.775 12.700
       
Motivering indien Overschrijding      
       
Gegevens 2014      
Duur dienstverband in 2014 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12
       
Bezoldiging      
Beloning 8.000 8.000 6.500
Belastbare onkostenvergoedingen 27 107 267
Beloningen betaalbaar op termijn - - -
Totaal bezoldiging 2014 8.027 8.107 6.767
Individueel WNT-maximum 2014 8.350 9.795 6.530

bedragen x € 1 A. Vlaskamp Drs. J.R.M.F. Cooijmans RA W.J.H. Bargboer
Functie(s) Lid Lid
Duur dienstverband 2015 15/6 – 31/12 29/11 - 31/12  
       
Individueel WNT-maximum 9.105 1.510  
       
Bezoldiging      
Beloning 6.771 1.042  
Belastbare onkostenvergoedingen 199 -  
Beloningen betaalbaar op termijn - -  
Totaal bezoldiging 2015 6.970 1.042  
       
Motivering indien overschrijding      
       
Gegevens 2014      
Duur dienstverband in 2014     1/1 - 31/12
       
Bezoldiging      
Beloning     6.500
Belastbare onkostenvergoedingen     -
Beloningen betaalbaar op termijn     -
Totaal bezoldiging 2014     6.500
Individueel WNT-maximum 2014     6.530

bedragen x € 1 Drs. Ing. R. Kommerij H.A.G. Nauta - Velda MBA
Functie(s)    
Duur dienstverband 2015    
     
Individueel WNT-maximum    
     
Bezoldiging    
Beloning    
Belastbare onkostenvergoedingen    
Beloningen betaalbaar op termijn    
Totaal bezoldiging 2015    
     
Motivering indien overschrijding    
     
Gegevens 2014    
Duur dienstverband in 2014 1/1 - 31/12 19/2 - 31/12
     
Bezoldiging 2014    
Beloning 6.500 5.633
Belastbare onkostenvergoedingen - -
Beloningen betaalbaar op termijn - -
Totaal bezoldiging 2014 6.500 5.633
Individueel WNT-maximum 2014 6.530 5.714

Overige rapportageverplichtingen op grond van de WNT
Naast de hierboven vermelde topfunctionarissen zijn er geen overige functionarissen die in 2015 een bezoldiging boven het toepasselijke WNT-maximum hebben ontvangen, of waarvoor in eerdere jaren een vermelding op grond van de WOPT of de WNT heeft plaatsgevonden of had moeten plaatsvinden. Er zijn in 2015 geen ontslaguitkeringen aan overige functionarissen betaald die op grond van de WNT dienen te worden gerapporteerd.

 

Heerenveen, 29 maart 2016

Stichting Elkien

 

drs. Alex Bonnema MBA
Directeur-bestuurder
 

 

 

Ove­ri­ge ge­gevens

13. Statutaire resultaatbestemming

Aan het resultaat van de stichting mag statutair geen andere bestemming worden gegeven dan het bevorderen van het doel van de stichting. Elkien stelt zich tot doel uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam te zijn in de regio Friesland.

14. Voorstel resultaatbestemming

De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de raad van commissarissen reeds in de jaarrekening verwerkt. Het gehele resultaat over 2015, zijnde positief € 58 miljoen is toegevoegd aan het eigen vermogen.

15. Gebeurtenissen na balansdatum

Er zijn geen gebeurtenissen na balansdatum.

16. Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

De controleverklaring van de onafhankelijke accountant bij de jaarrekening is hieronder opgenomen.