Factsheets

Facts­heet I: Kwa­li­teit van wo­nin­gen

Onze woningen

Portefeuilleverdeling naar type woning en gemeente

Onze woningen
Gemeente Vrijstaand 2^1 kap Hoek/tussen Portiekflat Galerijflat Overige Totaal
De Friese Meren 0 15 46 0 0 0 61
Heerenveen 0 64 354 33 162 0 613
Leeuwarden 4 160 4006 2804 2447 135 9556
Littenseradiel 1 242 437 19 0 0 699
Opsterland 32 729 968 68 478 0 2275
Smallingerland 0 2 21 14 37 0 74
Súdwest Fryslân 3 657 3518 818 1356 25 6377
Tytsjerksteradiel 0 0 0 19 0 0 19
Totaal 40 1869 9350 3775 4480 160 19674

Aan- en verkoop

Aan- en verkoop
Gemeente 31-12-2014  Aankoop Sloop Verkoop Bouw 31-12-2015  Woning­
verbetering
De Friese Meren 61 0 0 0 0 61  
Heerenveen 637 0 19 5 0 613  
Leeuwarden 9604 19 105 38 76 9556 93
Littenseradiel 716 0 0 17 0 699 56
Opsterland 2293 0 2 16 0 2275 28
Smallingerland 75 0 0 1 0 74  
Súdwest Fryslân 6393 0 16 57 57 6377 254
Tytsjerksteradiel 19 0 0 0 0 19  
Totaal 19798 19 142 134 133 19674 431

Met 134 verkochte woningen, 11 verkochte garages en 1 verkocht bedrijfspand hebben we in 2015 circa 82% van onze verkoopdoelen gehaald. We hadden ingezet op 163 woningen en stelden dat aantal in de loop van het jaar naar beneden bij tot 140 (Q1) en 130 (Q2) op basis van de verkoopportefeuille. Vanuit de nieuwbouwportefeuille koop zijn nog 2 nieuwbouwwoningen in Grou verkocht, 3 kavels in Beetsterzwaag en 1 kavel in Reduzum. Tevens zijn er in Leeuwarden 19 appartementen van de Stichting Pavo aangekocht.

Bouw

Investeren in wonen betekent ook investeren in nieuwbouw. In 2016 hebben we 300 nieuwe woningen en 2 commerciële ruimten  opgeleverd ten opzichte van de begroting zijn dit er 32 minder.  In Schieringen Zuid fase 2 is 1 extra woning opgeleverd. Tevens zijn de 25 woningen van het Centrumplan in Gorredijk dit jaar opgeleverd. Door een gewijzigde planvorming van Sinnebuorren Akkrum en Talmastate Heeg zijn er in totaal 46 minder opgeleverd. Ook zijn de 12 woningen van de Vlecke in Gorredijk later opgeleverd dan vooraf ingepland.

Van de 302 opgeleverde nieuwbouwwoningen zijn er 19 NOM-woningen. De betreft fase 1 van Sinnebuorren in Akkrum.

Onderhoud & woningverbetering

Om woningen betaalbaar te houden voor onze huurders kiezen we liever voor onderhoud en woningverbetering dan voor sloop gevolgd door nieuwbouw. Woningverbeteringsprojecten zijn gericht op een verlenging van de levensduur van de woning met minimaal 25 jaar. Dit doen we door energiebesparende maatregelen en keuken-, douche,- en toiletverbeteringen door te voeren. We zetten sterk in op verduurzaming van de woningen naar een energieneutraal/NOM situatie, omdat daarmee zowel het wooncomfort omhoog gaat als de energierekening omlaag.

We hebben dit jaar bij 134 woningen een woningverbetering uitgevoerd waarvan er 13 woningen zijn verbeterd tot een NOM woning.  Dit betreft de 4 “Fijn Wonen” woningen in Gorredijk en 9 stuks op Jan van Scorel/Jan Lievenstraat in Leeuwarden.

We zijn er trots op dat we in 2016 436  woningen hebben opgeleverd; fors meer dan onze belofte 'Elke dag een woning'.


Energielabels

Elkien zet zich al jarenlang in voor verbetering van de energielabels van haar woningen. Daarmee willen we voor onze huurders het comfort verhogen en de energielasten verlagen. Het energielabel voor woningen geeft met de klassen A (groen, zeer zuinig) tot en met G (rood, zeer onzuinig) aan hoe energiezuinig een huis is in vergelijking met soortgelijke huizen. Ultimo 2015 bestaat de portefeuille voor 51% uit woningen met een energielabel C of hoger.

Onderstaand schema toont welke ingrepen zijn uitgevoerd om het energielabel te verbeteren:

Verdeling Energielabels 2011 t/m 2015

Ingrepen ter verbetering energielabel

Ingrepen ter verbetering energielabel
Ingrepen in bezit Aantal 2015 % van totaal aantal woningen
Woningverbetering (het verbeteren van de isolatie en installaties) 431 2,19%
Vervangen van oude cv ketels door moderne HR ketels 492 2,50%
Geriefsverbeteringen (cv installaties, isolerend glas, spouw- en vloerisolatie en overige geriefsverbeteringen) 232 1,18%
Extra isolatie bij vervangen van dakbedekking 44 0,22%
Sloop 142 0,72%
Nieuwbouw 133 0,68%
Verkoop 134 0,68%
Totaal 1608 8,16%

Om de energielabels van onze woningen verder te verhogen zetten we deze ingrepen in ons woningbezit voort.

Inspanningen instandhoudings- en serviceonderhoud
Het voor 2015 geplande onderhoud aan de woningen is uitgevoerd binnen het gestelde budget. Dat resultaat bereikten we vooral door goede samenwerking met onze ketenpartners.

Inspanningen instandhoudings- en serviceonderhoud

Inspanningen instandhoudings- en serviceonderhoud
Soort onderhoud Aantal Bedrag (x € 1.000)
Planmatig onderhoud (o.a. buitenschilderwerk, ketelvervanging, verbetering bestrating) 2658 9448
Planmatig onderhoud interieur (vervangen van keukens, douches en toiletten) 276 2403
Contractonderhoud (o.a. onderhoud cv, liften en installaties) 17363 2885
Dagelijks onderhoud (excl. asbest) 10826 3537
Asbest dagelijks en planmatig onderhoud 827 1525
VVE Casco-onderhoud 751 318
Opgenomen onder lonen en salariskosten Servicebedrijf   ‑1457
Totaal instandhoudingsonderhoud   18659

Facts­heet II: Ver­huur van wo­nin­gen

Elkien staat voor betaalbaar wonen, nu en in de toekomst. We blijven zorgen voor voldoende goedkope en betaalbare woningen voor huurders met een laag inkomen, onze doelgroep. Mensen die meer kunnen betalen dagen we uit om zelf in hun woonruimte te voorzien of een marktconforme prijs te betalen. Zij houden ten onrechte goedkope woningen bezet. Elkien slaagt er goed in om voldoende goedkope en betaalbare woningen te bieden, zeker ten opzichte van landelijke gemiddelden.

Betaalbaarheid van woningen

  • Goedkoop is tot € 403,06
  • Betaalbaar is vanaf €403,06 tot 618,24
  • Duur tot huurtoeslaggrens is vanaf 618,24 tot € 710,68
  • Duur boven toeslaggrens is boven € 710,68

Jaarlijkse huurprijsverhoging

Om de huurlast voor onze klanten zo laag mogelijk te houden, hebben we besloten de verhuurdersheffing die ‘Den Haag’ ons oplegt niet in zijn geheel te verhalen op de huurders. In 2015 vonden we hierin een gulden middenweg. We verhoogden de huurprijzen van onze sociale woningen slechts met het inflatiepercentage. We kozen in dit segment dus nadrukkelijk niet voor een inkomensafhankelijke huurverhoging. Een principiële keuze, met meer zekerheid voor onze huurders. Maar ook met gevolgen voor het investeringsniveau van Elkien. Inkomens boven de € 43.000 hebben een huurverhoging gehad tussen de 0 en 5%, afhankelijk van de maximale streefhuur.

De huurverhoging voor ons sociale bezit bedroeg 1% in 2015. Uitzonderingen op deze standaard waren de huurverhogingen voor bedrijfsonroerend vastgoed, dure huurwoningen (> € 710,68) en zorgcomplexen. Voor bedrijfsonroerend goed en dure huurwoningen rekenen wij marktconforme huurverhogingen. Leidend daarbij zijn het aanbod en de vraag van de markt. Voor zorgcomplexen gelden specifieke contracten waarin de jaarlijkse huurverhoging is vastgelegd.

 

Woonruimteverdeling & woningtoewijzing

Woonruimteverdeling

Woonruimteverdeling
Woningzoekenden Elkien en Accolade Aantal %
tussen 18 en 30 jaar 21861 42%
tussen 30 en 50 jaar 16848 33%
boven de 50 jaar 13241 25%
Totaal 51950 100%

Woningtoewijzing Elkien

Woningtoewijzing Elkien
Totaal toewijzingen 1945
Totaal toewijzing DAEB < € 710,68 1877
Totaal toewijzingen < € 34.911 1859
Totaal toewijzingen > € 34.911 86
   
Toewwijzing o.b.v. urgente woningvraag 169
Woningen naar vergunninghouders 62
   
Woningen in exploitatie 19674
Woningen geschikt voor 55 jaar en ouder 4231

Woonruimteverdeling

Wij wijzen onze woningen toe op grond van een woonruimtebemiddelingssysteem. Elkien en collega corporatie Accolade hanteren een gezamenlijk model, wat voor de woningzoekende het voordeel heeft dat hij zich maar één keer hoeft te registreren. Er is ook maar één website nodig om een overzicht te krijgen van het huuraanbod van alle partijen. Het uiteindelijke doel is te komen tot één gezamenlijk woningportaal voor geheel Friesland. Eind 2015 hadden we gezamenlijk 51.950 woningzoekenden.

In 2015 is de gemiddelde wachttijd 2,4 jaar (2014: 2 jaar) voor een huurwoning van Elkien. De wachttijden variëren onderling sterk. Dit is afhankelijk van het type woning en van de plek waar de woning staat. De wachttijd verschilt van enkele maanden voor een woning buiten Leeuwarden tot bijna 3 jaar voor bijvoorbeeld een gezinswoning in Leeuwarden.

Woningtoewijzing

Elkien handelt in overeenstemming met de Europese richtlijnen, die voorschrijven dat 90% van het woningaanbod wordt toegewezen aan mensen met een inkomen tot € 34.911,-. (prijspeil 2015). ‘Brussel’ vraagt van woningcorporaties transparantie over die toewijzingen: komen de woningen inderdaad terecht bij de mensen voor wie ze bestemd zijn? Elkien kan dat volmondig beamen: in 2015 wezen wij 1.945 woningen toe, waarvan 97% aan de beoogde inkomensgroep.

Aandachtsgroepen

Niet alleen financiële randvoorwaarden spelen een rol bij het eerlijk toewijzen van de sociale woningvoorraad. Wij houden ook zoveel mogelijk rekening met de specifieke (woon)wensen en behoeften van aandachtsgroepen zoals senioren en jongeren.

Senioren

Een flink aantal woningen in onze voorraad is geschikt voor senioren, zoals gelijkvloerse woningen en appartementen met een lift. Om te bereiken dat deze woningen daadwerkelijk worden bewoond door ouderen hebben wij ze (complexgewijs) gelabeld als seniorenwoning. Het gaat om 4.231 woningen en appartementen. Wij verhuren deze woningen aan woningzoekenden van 55 jaar en ouder. Soms hoort bij deze woningen een zorgaanbod, bijvoorbeeld als het gaat om aanleunwoningen bij zorgcomplexen.

Jongeren/studenten

Andere aandachtsgroepen zijn studenten en werkende jongeren. Zij vormen een groot deel van ons woningzoekendenbestand, vooral in Leeuwarden. Veel van de goedkope woningen daar worden aan deze groepen toegewezen. Elkien is lid van de Regiegroep Studentenhuisvesting die samen met de gemeente Leeuwarden, WoonFriesland en de hogescholen vraag en aanbod van woningen aan elkaar koppelt, knelpunten in de gaten houdt en het studentenbeleid van de gemeente voorbereidt.

Urgenten

Soms hebben mensen snel een woning nodig, bijvoorbeeld door medische of sociale omstandigheden. Elkien reserveert een aantal vrijkomende woningen per jaar voor deze woningzoekenden. In 2015 zijn 169 woningen toegewezen aan mensen met een urgente woningvraag. 

Vergunninghouders

Als asielzoekers in een opvangcentrum een verblijfsvergunning krijgen, gaan ze op zoek naar eigen woonruimte. Gemeenten hebben een taakstelling voor het huisvesten van statushouders. Gemeenten doen vooral een beroep op het aanbod van sociale huurwoningen van woningcorporaties, waaronder Elkien. De inzet van Elkien is daarom volgend op de taakstelling van de gemeenten en de vraag die daaruit voortvloeit. In 2015 hebben we 62 woningen toegewezen aan statushouders. Om hoeveel mensen het uiteindelijk in totaal gaat is niet exact bekend, omdat gezinshereniging vaak later plaatsvindt. Van de 1.945 getekende huurcontracten zijn er 62 getekend door vergunninghouders, 3,2 % van de totale hoeveelheid contracten. Daarmee hebben wij de doelstelling met betrekking tot deze bijzondere groep gehaald een bijdrage geleverd aan de uitvoering van de gemeentelijke taakstelling.

Uitsplitsing per gemeente:
Opsterland - 15 woningen
Heerenveen - 3 woningen
Littenseradiel - 5 woningen
Súdwest Fryslân - 23 woningen
Leeuwarden - 16 woningen

Warmtewet

Vanaf 1 januari 2014 geldt de Warmtewet. Omdat Elkien in een aantal complexen warmte levert volgens de Warmtewet, is Elkien leverancier volgens de wet. Circa 1.000 woningen van Elkien  hebben met de Warmtewet te maken omdat deze woningen blokverwarming gebruiken om de woning te verwarmen en/of warm water te krijgen. Er is een gezamenlijke warmtevoorziening, waarbij Elkien optreedt als leverancier. Elkien neemt energie af van het energiebedrijf en levert warmte.

Huurders met blokverwarming kunnen niet kiezen voor een energieleverancier. Deze warmtenetten zijn namelijk niet onderling met elkaar verbonden, zoals bij elektriciteit en gas. Dit komt omdat er bij een warmtenet vaak maar één lokale energiebron is, die de warmte opwekt. Er is vaak maar één partij die de warmte levert. De Warmtewet biedt daarom afnemers van warmte extra bescherming.

Elkien voldoet aan alle eisen die gesteld worden in de Warmtewet.

  • Er gelden maximumtarieven voor warmte.
    De door Elkien gehanteerd tarieven worden achteraf vastgesteld op basis van de werkelijke kosten. De huurder betaalt echter nooit meer dan de door ACM vastgestelde maximumtarieven.
  • In de wet is opgenomen wanneer Elkien de woning mag afsluiten.
    Elkien past deze regels toe.
  • In de wet is opgenomen wanneer een huurder recht heeft op een vergoeding bij een storing.
    Elkien past deze regels toe.
  • In de overeenkomst tussen Elkien (warmteleverancier) en de afnemer (huurder) staan de wettelijk voorgeschreven zaken over bijvoorbeeld de kwaliteit van de warmte en de dienstverlening.
    De Algemene Voorwaarden voor woningcorporaties worden door Elkien gehanteerd.
    De levering van warmte dient plaats te vinden op grond van een leveringsovereenkomst. Deze leveringsovereenkomst tussen de huurder en Elkien bestond al en is vastgelegd onder “Leveringen en diensten” in de algemene huurvoorwaarden. De wet schrijft verder aanvullende bepalingen voor die in de leveringsovereenkomst opgenomen moeten worden. Deze hebben wij in 2014 aan alle woningen verstuurd middels Aanvullende Voorwaarden Warmtelevering Woningstichting. Vanaf 2015 maken deze aanvullende voorwaarden standaard onderdeel uit van de huurovereenkomst van de woningen die onder de Warmtewet vallen.
  • De mogelijkheid om een meningsverschil tussen huurder en Elkien bij een geschillencommissie voor te leggen. Die commissie beslist dan wie er gelijk heeft.
    Elkien sluit zich aan bij de Geschillencommissie Warmtewet.
  • De jaarafrekening voor blokverwarming moet aan de volgende eisen voldoen:
  • - de verschillende kostenposten moeten duidelijk op uw jaarafrekening staan
  • - de geleverde warmte wordt per gigajoule afgerekend
  • - de kosten voor het verwarmen van de woning mogen niet meer als servicekosten op de  rekening staan.

De eindafrekeningen 2014 zijn door Elkien conform de voorwaarden opgesteld en verstuurd voor 1 juli 2015. De eindafrekeningen van het jaar 2015 zullen ook conform de daarvoor geldende bepalingen worden opgesteld en voor 1 juli 2016 worden verstrekt.

Facts­heet III: Be­trek­ken be­wo­ners

Elkien overlegt en werkt samen met bewoners om goed en betaalbaar wonen in Friesland vorm te geven. We toetsen onze taakopvatting en speerpunten en de uitvoering daarvan regelmatig bij onze huurders en hun vertegenwoordigers. We zoeken zowel met individuele huurders als met hun vertegenwoordigende organisaties de dialoog, opdat er wederzijds begrip ontstaat voor zienswijzen, belangen en behoeften.

Overleg huurdersorganisaties

Elkien werkt samen met drie huurdersorganisaties:

  • Stichting Huurdersplatform Nieuw Elan (hierna: Nieuw Elan) voor de plaatsen Leeuwarden, Wytgaard en Drachten. Aantal leden: 7.839
  • Huurdersvereniging De Bewonersraad Friesland (hierna: De Bewonersraad Friesland) voor de gemeenten Opsterland, Littenseradiel en Súdwest Fryslân (behalve Sneek) en het buitengebied van de gemeente Leeuwarden (voormalig Boarnsterhim). Aantal leden: 5.429
  • Huurdersvereniging Houkewier voor de plaats Sneek. Aantal leden: 709  

Vier keer per jaar overleggen we op bestuursniveau met de huurdersorganisaties. Daarnaast overleggen we regelmatig op uitvoerings- en beleidsniveau met beide organisaties. Eenmaal per jaar overleggen de huurdersorganisaties met de Raad van Commissarissen. De contacten verlopen plezierig en leveren ons nuttige adviezen op.

De huurdersorganisaties gaven in 2015 gevraagd en ongevraagd advies over:

  • Huurverhoging 2015
  • Passendheidstoets
  • Warmtewet
  • Verkoopbeleid
  • Pilot Fijn Wonen
  • Bedrijfsplan Elkien 2016


Overleg met bewoners in wijken, dorpen en buurten

Ons contact met individuele huurders verloopt op verschillende manieren. Zo zijn we aanwezig bij vergaderingen van wijkteams, dorpsbelangen en bewonerscommissies. Door goed te luisteren naar wat er leeft weten we beter wat wij kunnen bijdragen aan goed wonen. Daarnaast bieden deze ontmoetingen ook kansen om huurders te laten zien hoe wij werken en onze keuzes maken en om te horen wat zij hiervan vinden. Dit geldt in het bijzonder voor de zogeheten transformatie-opgave, waarbij wij in sommige plaatsen woningen zullen afstoten en onze rol verandert of verdwijnt. Het is belangrijk dat de huurder tijdig weet waar hij aan toe is en waar hij – dankzij protocollen en maatwerk – op kan rekenen.

In dialoog met onze huurders

Naast het formele overleg met huurdersorganisaties is Elkien in 2015 intensief in gesprek geweest met huurders, belangenorganisaties en wijk- en dorpsverenigingen om erachter te komen wat huurders belangrijk vinden. Zo wil Elkien samen met huurders en belanghebbenden haar koers bepalen.

Aan een online klantenpanel deden bijna 600 huurders mee. De uitkomsten hebben we gebruikt om bijeenkomsten met huurders te organiseren. Wij organiseerden door ons hele werkgebied negen participatiebijeenkomsten waarop huurders een avond lang konden meedenken over de corporatie van de toekomst. Wat vinden huurders belangrijk aan wonen in de toekomst? Hoe zien zij onze dilemma’s en beleidsthema’s? Welke keuzes zouden huurders en stakeholders maken en zijn de gevolgen daarvan aanvaardbaar? Huurders kwamen in groten getale naar deze bijeenkomsten en gaven hun mening over inspraak, dienstverlening, woongenot, leefbaarheid, solidariteit, betaalbaarheid, wooncarrière en de woning. Op deze bijeenkomsten is met bijna 360 deelnemers over al deze onderwerpen doorgepraat. Een paar uitkomsten: 80% van de huurders is tevreden, maar de afhandeling van klachten wordt als verbeterpunt gezien. Huurders willen graag meepraten over onze investeringsplannen in de toekomst. Het accent moet wat hun betreft liggen op betaalbare en energiezuinige woningen. De inzichten die we tijdens de participatiebijeenkomsten opdeden nemen we mee in onze strategiebepaling en in de optimalisatie van de dienstverlening.
 

Klanttevredenheid

Sinds 2012 meten we structureel de tevredenheid van onze huurders. Wij onderzoeken twee aspecten: (1) de tevredenheid over de woning – bijvoorbeeld na planmatig onderhoud en andere investeringen – en (2) de tevredenheid over onze dienstverlening.

Elkien legt de lat hoog: met minder dan een 7 zijn wij niet tevreden, ondanks de uitdagende omstandigheden waarin wij ons werk moeten doen. Gelukkig haalden we ook in 2015 die norm met een gemiddeld cijfer van 7,2.
 

Klachtbehandeling

De goede score voor klanttevredenheid stemt ons tevreden. Toch zijn er jaarlijks huurders die een klacht indienen bij de klachtencommissie van Elkien. Als dat gebeurt, proberen wij de klacht altijd eerst in overleg met de desbetreffende huurder(s) op te lossen. Lukt dit niet, dan handelt de klachtencommissie de klacht verder af.

In 2015 ontving de commissie 2 klachten, die beide zijn behandeld door de commissie. De klachtencommissie bestond in 2015 uit de heer Roescher (Leeuwarden, voorzitter), de heer Van de Werf (Heerenveen) en mevrouw Holwerda (Harlingen). De commissie werkt volgens een reglement dat in samenwerking met de huurdersorganisaties is opgesteld.

Overzicht klachten 2010, 2011, 2012, 2013, 2014 en 2015

2010:  6 klachten           3 behandeld door klachtencommissie

2011:  8 klachten           2 behandeld door klachtencommissie

2012: 16 klachten          2 behandeld door klachtencommissie

2013:  13 klachten         2 behandeld door klachtencommissie

2014:  9 klachten           0 behandeld door klachtencommissie

2015: 2 klachten            2 behandeld door klachtencommissie

Facts­heet IV: Fi­nan­ciële con­ti­nuï­teit

Elkien is een financieel gezonde organisatie en dat houden we graag zo. Ons geld is bestemd voor het uitvoeren van onze kerntaak: de verhuur van betaalbare, duurzame woningen voor mensen met een bescheiden inkomen.

Financiële sturing

Bij Elkien is financiële sturing gericht op het bereiken van de primaire doelen. Daarbij gelden de volgende uitgangspunten:

  • de continuïteit van Elkien;
  • de optimale financieringsstructuur en rentekosten gebaseerd op het gewenste risicoprofiel;
  • efficiëntie van bedrijfsvoering.          

Continuïteit: beperkt, bewust, beter en beleving

Financiële continuïteit is belangrijk voor het waarmaken van onze missie om de realistische buur(t)corporatie te zijn voor beter wonen in Fryslân. Geld is daarbij onmisbaar. Om financieel gezond te blijven voert Elkien een actief financieel beleid met betrekking tot de kasstromen in de komende tientallen jaren. De samenhang tussen huurontwikkeling, bedrijfskosten, heffingen en rentekosten gerelateerd aan de investeringsvolumes speelt daarbij een belangrijke rol. De begroting 2016, de meerjarenbegroting 2017-2020 en de periode daarna (2020-2030) staan in het teken van beheersing van inkomsten en uitgaven. Doelen die we daarbij voor ogen hebben zijn dat Elkien haar maatschappelijke kerntaak kan blijven uitvoeren, de beschikbare middelen optimaal besteedt, de middelen inzet waar dat het meest nodig is én daarover op goede wijze rekenschap aflegt.

Elkien kiest ervoor om haar maatschappelijke rol te benadrukken en blijvend te voorzien in betaalbare huurwoningen in onze provincie. Dat blijkt ook uit onze keuzes met betrekking tot de huurverhogingen (zie ook Factsheet II).

Om de huurverhoging zo laag mogelijk te houden beperken we waar mogelijk onze eigen bedrijfskosten. ‘Geen verrassingen’, is daarbij het devies. Daarom monitoren we onze uitgaven en houden ons ‘huishoudboekje’ in alle opzichten goed in de gaten. Maandelijks intern en per vier maanden met een rapportage aan de Raad van Commissarissen. De meerjarenbegroting wordt gemonitord aan de hand van de parameters in het financieel sturingskader en bepaalt de koers voor het meerjarige beleid op het gebied van huur, onderhoud, bedrijfskosten en transformatie in de vastgoedportefeuille. Het financieel sturingskader dat Elkien hanteert is erop gericht minimaal aan de eisen te voldoen die de autoriteit woningcorporaties en het waarborgfonds sociale woningbouw stellen. Wij hanteren bovenop deze minimale financiële normen van externe toezichthouders een veilige marge om risico’s te kunnen opvangen.

Beoordeling toezichthouders

Autoriteit Woningcorporaties (Aw) voormalig Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV)
De Aw beoordeelt de financiële situatie van woningcorporaties op zes terreinen die van invloed kunnen zijn op de financiële continuïteit van een corporatie. Deze terreinen zijn:

  • kwaliteit financiële verantwoording;
  • behoud maatschappelijk gebonden vermogen;
  • financieel risicobeheer;
  • liquiditeit;
  • solvabiliteit;
  • draagkracht vermogen.

De Aw concludeert in haar toezichtbrief 2015 van 23 oktober 2015 het volgende: “De financiële beoordeling van uw corporatie leidt niet tot opmerkingen en geeft geen aanleiding tot het doen van interventies”.

Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)

Elkien voldoet aan de kredietwaardigheidstoets die het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) eist voor borging van financiering.

 

Besteding middelen in het belang van de volkshuisvesting

Wij hebben onze middelen uitsluitend besteed in het belang van mensen met een laag inkomen in ons werkgebied door te zorgen voor betaalbare, goede huisvesting. Daarnaast droegen we bij aan terugdringing van het tekort op de rijksbegroting en hielpen we de (financiële) problemen van andere sociale verhuurders in Nederland op te lossen.


Investeringen

Kader vastgoedprojecten

Bij investeringen in vastgoedprojecten kijken we of ze passen binnen de plannen voor de ontwikkeling van de portefeuille – die we met onze stakeholders hebben afgestemd – en of ze geld (gaan) opleveren. Daarmee bedoelen we niet dat we het onderste uit de kan willen halen of gaan voor maximaal rendement, maar wel dat we een financiële ondergrens formuleren om zeker te weten dat we én voldoende goede sociale huurwoningen beschikbaar hebben én altijd genoeg armslag hebben om de financiële continuïteit van Elkien blijvend te garanderen. Daarom vallen keuzes in verschillende regio’s soms ook anders uit.

Overzicht onrendabele investeringen

Bij nieuwbouw van een woningcomplex spreken we van een verlies wanneer de waarde na de bouw lager is dan het geïnvesteerde bedrag. Dergelijke verwachte verliezen brengen we als bijzondere waardeverandering in mindering op de boekwaarde van het betreffende complex. 

Liquiditeitsrisico’s en derivaten beheersbaar

Elkien koos in het verleden voor het gebruik van derivaten. Dat zijn zogeheten swaps die gekoppeld zijn aan leningen. De swaps zorgen ervoor dat we langjarig een stabiele lage rente betalen. Dit is belangrijk omdat we vastgoed waarin we investeren minimaal 50 jaar moeten financieren. Onverwachte rentestijgingen kunnen de continuïteit van de corporatie in gevaar brengen. Met swaps beschermen we ons daartegen. We weten dus waar we aan toe zijn en voorkomen zo verrassingen. Speculatie met swaps is – ook in onze statuten – uitgesloten!

 

Het gebruik van derivaten met ‘Credit Support Annex’ (CSA) kent ook een liquiditeitsrisico, namelijk dat bij rentestijgingen en -dalingen over en weer liquiditeiten gestort moeten worden tussen Elkien en derivatenbanken. Dit zijn de zogenaamde margin calls. Elkien houdt in het kader van risicomanagement voldoende liquiditeitsbuffers aan voor dergelijke situaties. Per 31 december 2015 was de uitstaande buffer € 49,95 miljoen.

 

De Vestia-affaire zorgde voor een ontmoedigingsbeleid en -klimaat voor het gebruik van derivaten onder woningcorporaties. Uit oogpunt van liquiditeitsrisico hanteert de Aw een stresstest van 1% en van 2% op de actuele marktrente. Elkien voldoet per 31 december 2015 zowel aan de stresstest van 1% als van 2%. De 2% stresstest is onderdeel van de regelgeving die is uitgevaardigd door het Ministerie BZK en op 1 oktober 2012 van kracht werd.

 

Ontwikkelingen 2015

Resultaat

Het resultaat over 2015 is € 58,0 miljoen positief. Dit bedrag wordt toegevoegd aan het eigen vermogen.

Overzicht onrendabele investeringen 2015

(x €1000,00)

Overzicht onrendabele investeringen 2015
Onrendabele investeringen woningverbetering 12.635
Onrendabele investering nieuwbouw 10.426
Totaal onrendabele investeringen 23.061

Meerjarenbegroting 2016-2020 Jaarrekening Begroting Meerjaren- begroting      
  2015 2016 2017 2018 2019 2020
Operationele activiteiten            
Huurbaten 112490 115270 118070 121600 124060 126530
Vergoedingen servicekosten 6147 5380 5490 5600 5710 5820
Overige bedrijfsopbrengsten 362 410 420 430 440 450
Rente ontvangsten 206 30 30 30 30 0
Totaal operationele ontvangsten 119205 121090 124010 127660 130240 132800
             
Personele lasten 13395 11350 11240 11130 11130 11130
Instandshoudingsonderhoud 21668 18620 17570 17410 17330 17200
Overige bedrijfslasten 29348 33140 34450 34790 35170 35570
Leefbaarheid 244 600 600 600 600 600
Rente uitgaven 22230 22590 21390 21330 21070 21230
Vennootschapsbelasting 0 0 0 0 0 0
Totaal operationele uitgaven 86885 86300 85250 85260 85300 85730
             
Kasstroom operationele activiteiten 32320 34790 38760 42400 44940 47070
             
Investerings activiteiten            
Verkoopopbrengsten bestaand bezit 15279 18510 17870 16740 17070 17050
Verkoopopbrengsten nieuwbouwkoop 778 310 390 100 0 0
Totaal inkomende kasstroom 16057 18820 18260 16840 17070 17050
             
Nieuwbouw huurwoningen 29921 35460 32000 32000 31000 31000
Nieuwbouw koopwoningen 52 0 0 0 0 0
Woningverbetering 10663 16760 16000 16000 16000 16000
Aankoop 1668 0        
Sloopuitgaven 1300 5170 5000 5000 5000 5000
Overige investerings kasstromen 2931 1300 1000 1000 1000 1000
Investeringen FVA 400 0 0 0 0 0
Desinvesteringen FVA ‑1283 0 0 0 0 0
Totaal uitgaande kasstroom 45652 58690 54000 54000 53000 53000
             
Kasstroom investerings activiteiten ‑29595 ‑39870 ‑35740 ‑37160 ‑35930 ‑35950
             
Financierings activiteiten            
Nieuwe leningen 42134 19680 14580 15990 30020 27210
Aflossingen op leningen 40344 22010 14260 21460 23910 17890
             
Kasstroom financierings activiteiten 1790 ‑2330 320 ‑5470 6110 9320
             
Totaal kasstroom mutatie 4515 ‑7410 3340 ‑230 15120 20440
             
Kengetallen            
ICR 2,4 2,5 2,8 3,0 3,1 3,2
DSCR 1,4 1,5 1,6 1,7 1,7 1,8
Loan to Value op basis marktwaarde 40% 36% 35% 34% 34% 34%
Loan to Value op basis bedrijfswaarde 56% 51% 49% 48% 47% 47%

Facts­heet V: Leef­baar­heid

Investeren in leefbaarheid vraagt om voortdurend afwegen en kiezen. Wat is het verwachte maatschappelijke rendement? Waar nemen we onze maatschappelijke verantwoordelijkheid en waar laten we die over aan partners als gemeenten en maatschappelijke organisaties? Wat kunnen en willen we investeren en hoe ziet onze bijdrage eruit?

In 2015 droeg Elkien volop bij aan het versterken van de leefbaarheid in buurten en wijken. Veel van de initiatieven kwamen vanuit de bewoners zelf. Elkien faciliteerde en/of realiseerde projecten met bewoners en belanghebbenden. Elkien gebruikt twee meetinstrumenten: de maatwerkmethodiek die bedoeld is om passend te kunnen reageren op de effecten van krimp en de buurtmeter die de leefbaarheid peilt.


Straat, buurt, gemeente

Prettig wonen betekent onder andere: je veilig voelen in je straat, buurt of gemeente. We werkten samen met partijen als politie, gemeente en sociaal wijkteam aan verbetering van de leefbaarheid in straten en buurten, onder andere in de aanpak van overlastsituaties. Ook maakten we in 2015 weer (prestatie)afspraken met gemeenten en maatschappelijke organisaties waarin omschreven is wie wat doet en wie waarvoor verantwoordelijk is.

De huisvesting van bijzondere doelgroepen was een belangrijk thema in onze gesprekken met maatschappelijke partijen. Elkiens rol en taakopvatting is duidelijk: wij werken samen met anderen om problematische huishoudens te begeleiden, zodat die beter in staat zijn hun eigen leven te organiseren en het woongenot van anderen niet te verstoren.

 

Gemeente Leeuwarden

In de gemeente Leeuwarden kreeg de samenwerking op stedelijk en wijkniveau verder vorm. Onze medewerkers werken nauw samen met de sociale wijkteams. Bij probleemsituaties worden hulpverleners ingeschakeld.

De eerder ingezette wijkenaanpak is in 2015 voortgezet. We werken gebiedsgericht samen in vijf aandachtwijken van de stad Leeuwarden.

Voor 2015 stonden grotere en ook langlopende wijkprojecten op de rol, zoals armoedebestrijding en hulp aan multi probleemgezinnen. De samenwerking in de wijken helpt bij de signalering van die gevallen en schept een helder kader waarbinnen de hulpverlening vorm kan krijgen.

Elkien heeft het convenant vroegsignalering bij problematische schulden ‘Iedereen Financieel Fit’ mede ondertekend. Samen met Vitens, Essent, De Friesland Zorgverzekeraar, de gemeente Leeuwarden, de sociale wijkteams en een aantal andere partijen zetten we ons in voor preventie van problematische schuldensituaties.

Met een groot aantal maatschappelijke organisaties zijn afspraken gemaakt over de werkwijze bij het verlenen van urgentie aan woningzoekenden die uit verschillende types hulpverleningstrajecten komen. De afspraken worden geregeld geëvalueerd.

 

De Buur(t) Versterkt

Bij ons eigen programma De Buur(t) Versterkt kwamen diverse kleinere bewonersinitiatieven binnen voor versterking van de fysieke en sociale leefbaarheid in onze buurten. In al deze gevallen was sprake van cofinanciering. Een voorbeeld is het Natuurlijk Avontuurlijk Speelplein in Bolsward waarin buurtbewoners en school samenwerkten en waaraan Elkien een bijdrage leverde. Elkien leverde daarnaast vanuit haar leefbaarheidsbudget bijdragen aan verschillende maatschappelijke organisaties en initiatieven zoals Stichting Present, Buurtbemiddeling en Kamers met Kansen.

 

Maatwerkmethodiek/krimpbegeleiding

Als vervolg op De Buur(t) Versterkt ontwikkelden wij een maatwerkmethodiek voor krimpbegeleiding. Deze methodiek ontwikkelt op integrale wijze een toekomstvisie voor een dorp en helpt bij het maken van gefundeerde keuzes en het creëren van draagvlak voor de noodzakelijke ingrepen bij krimp en demografische veranderingen.

De maatwerkmethodiek levert de deelnemende dorpen concreet resultaat:

  • Een toekomstvisie/woonvisie met concreet inzicht in de toekomstige woningbehoefte en inzicht in kansen/mogelijkheden voor verbetering van de leefbaarheid en vitaliteit. De visie is gebaseerd op de uitkomsten van de transformatieopgave en wordt gedragen door de bewoners, gemeenten, Elkien en andere betrokken instanties.
    In 2015 is er op grond van de uitkomsten van de woonvisie in het dorp Oudega op initiatief van dorpsbelang een werkgroep ingesteld die een onderzoek heeft gedaan naar het professionele en vrijwillige aanbod op het gebied van zorg en welzijn voor ouderen. Wij hebben hier een bijdrage aan geleverd door ons netwerk in te zetten, partijen met elkaar te verbinden en onze kennis in te brengen.
  • Bewustzijn bij bewoners over eigen gedrag en verantwoordelijkheid bij het vinden van toekomstbestendige oplossingen.
    Op een slooplocatie in het dorp Wergea is vanuit het dorp – met hulp van één van onze huurders – samen met  Dorpsbelang, Elkien en BGDD een plan bedacht dat mogelijk leidt tot realisatie van zes sociale koopwoningen door BGDD. Wij hebben dit proces ondersteund en begeleid en hiervoor onze grond beschikbaar gesteld tegen een sociale koopprijs.
  • Een toename van de betrokkenheid van de bewoners onderling en met het dorp.
    In Winsum heeft een projectgroep uit het dorp een plan opgesteld voor een wijkvernieuwingslocatie. Bij de totstandkoming van dit plan organiseerde Dorpsbelang op eigen wijze de inbreng uit het dorp. De grond wordt door Elkien en de gemeente beschikbaar gesteld voor eventueel een sociale koopprijs. Dit heeft geresulteerd in plannen van twee partijen die op deze locatie willen bouwen. Inmiddels heeft er met alle betrokken partijen en met medewerking van Elkien een woonbeurs plaatsgevonden. Hiervoor was zoveel belangstelling, dat partijen al bezig zijn met het aanvragen van een vergunning.
  • Vergroting en bewustwording van kennis van dorpsbewoners en dorpsbelang met betrekking tot uitvoering van mogelijke projecten.
    In oktober 2015 hebben de bewoners van de dorpen Blauwhuis, Gauw en Makkum een buurtmeter’sessie’ uitgevoerd. De buurtmeter voeren wij uit in samenwerking met de gemeentelijk dorpencoördinator en bewoners. De coördinator draagt tijdens de buurtmetersessie diverse voorbeelden aan en brengt kennis in over activiteiten en mogelijke projecten die relevant zijn voor de bewoners.
  • Dorpsbelang Easterlittens heeft in samenwerking met Elkien en de gemeente geprobeerd om voor een wijkvernieuwingslocatie een nieuwe invulling te vinden. Er zijn twee pogingen gedaan, maar tot op heden was er te weinig belangstelling voor de locatie om daar te bouwen. Het dorp heeft aangegeven de tijd te willen nemen om met oplossingen te komen die bij de locatie en de behoefte passen.
  • Doarpsbelang Raerd is zich aan het beraden over een invulling voor de locatie waar Elkien in oktober 2015 een aantal woningen heeft gesloopt. Elkien heeft aangegeven haar bijdrage hieraan te willen leveren. 


Dorpscoöperatie in oprichting

Dekamahiem in het dorp Jirnsum is een complex van 25 seniorenwoningen met een gemeenschappelijke ruimte, gebouwd in 1970. De inmiddels gedateerde woningen zijn bouwtechnisch, energetisch en qua toekomst(bestendigheid) naar de maatstaven van Elkien niet meer geschikt voor de doelgroep en daarom is besloten tot sloop van het complex.
In 2015 is de actiegroep tot het behoud van Dekamahiem in Jirnsum gekomen met een sluitende business case voor aankoop en exploitatie van deze woningen door de inmiddels opgerichte Vereniging Doarpskorporaasje Jirnsum. Elkien denkt en werkt waar mogelijk mee om de aankoop mogelijk te maken. Vanwege veranderende regelgeving, resulterend in de nieuwe Woningwet, is de aanvraag tot goedkeuring van verkoop door de Autoriteit Woningcorporaties (Aw) in eerste aanleg afgewezen. Vereniging Doarpskorporaasje Jirnsum heeft zich hierdoor niet uit het veld laten slaan en zet alles op alles om de koop toch rond te krijgen.

Facts­heet VI: Wo­nen en zorg

Binnen het prestatieveld ‘Wonen en Zorg’ kiezen wij voor activiteiten die dicht bij onze verantwoordelijkheid en kerntaken liggen. Zo dragen wij via ons vastgoed en via samenwerking met partners bij aan het welzijn van de groeiende groep ouderen. Wij investeren in onze woningen voor de bewoners en in huisvesting van de organisaties die zorgcliënten bedienen. Elkien neemt geen verantwoordelijkheden op het gebied van zorg en welzijn over.

Ontwikkelingen

Onze rol als vastgoedbeheerder voor zorgverlenende organisaties is veranderd: sinds 1 januari 2014 hebben cliënten met een zorgzwaartepakket 1, 2 of 3 en 50% van de cliënten met een zorgzwaartepakket 4 niet langer een verblijfsindicatie. Hierdoor krijgen organisaties die intramurale zorg verlenen minder cliënten en Elkien meer zorgbehoevende huurders. Of en zo ja hoe deze trend verder doorzet, is moeilijk te bepalen. Daarom hebben we wat betreft wonen en zorg in 2015 beleidsmatig pas op de plaats gemaakt en een risico-inventarisatie gemaakt van ons zorgvastgoed.

 

Woon-zorgcomplexen

In onze woningportefeuille hebben we een aantal woon-zorgcomplexen. Kenmerkend voor dit vastgoed is dat het huurcontract met de zorgverlener is afgesloten en niet met de bewoners. Het gaat om de volgende instellingen:

 

  • Mienskipssintrum Leppehiem, Akkrum
  • Zorggroep Tellens: Teatskehûs, Blauhûs
  • Alliade: Kerkstraat en Looiersbuurt, Bolsward
  • Philadelphia: Waarlampke, Kerkstraat, De Dobben en Looiersbuurt, Bolsward
  • Zorggroep Tellens: Menniste Skil, Bolsward
  • ZuidOostZorg: De Miente, Gorredijk
  • Zorggroep Tellens: Talmastate, Heeg
  • Kwadrantgroep/Palet: Tramstraat, Jokse, Mfc Westeinde, Leeuwarden
  • Zienn: Nieuweweg en Hoekstersingel, Leeuwarden
  • Zorggroep Tellens: Avondrust, Makkum
  • Alliade: Frittemaleane en Vrijbuiterstraat, Sneek
  • GGZ Friesland: J. Douwamastraat, Sneek
  • Hjem: Valkstraat, Sneek
  • J.P. van den Bent Stichting: J. Douwamastraat, Sneek
  • Maeykehiem: Spitael, Sneek
  • Noorderbrug: Tjalkstraat en Valkstraat, Sneek
  • Philadelphia: Arkummerhemstraat en Valkstraat, Sneek
  • Reik: Vrijbuiterstraat, Sneek
  • Sint Maarten: Pampuskade, Sneek
  • Woongroep 2000: Scherhemstraat, Sneek
  • Zorggroep Tellens: Frittemahof, Noorderhoek, Nij Nazareth, Sneek
  • Zienn: Lemmerweg, Sneek
  • Zo gek nog niet: Furmurusstraat, Sneek
  • Zorggroep Tellens: Aylvastate, Witmarsum
  • Alliade: Tiboudhiem en S. de Vlasstrjitte, Wommels


Nultredenwoningen

Elkien verhuurt ook woningen waar andere zorginterventies eenvoudig mogelijk zijn, zoals nultredenwoningen en aanleunwoningen. Op 31 december 2015 hadden wij 4.206 nultredenwoningen in bezit.

 

Multifunctionele accommodaties

Multifunctionele accommodaties spelen een belangrijke rol in de leefbaarheid van dorpen en wijken. Ze zijn de centrale plek voor groepsactiviteiten in een dorp of wijk en daarmee ook dé plek waar inwoners elkaar ontmoeten. Elkien wordt regelmatig gevraagd mee te denken over of een bijdrage te leveren aan de nieuw- of verbouw van dit soort gebouwen. In factsheet V kunt u zien hoe wij daar in 2015 invulling aan hebben gegeven.

 

Stichting GEEF

Stichting GEEF staat voor Gezondheid-, Expertise- en Educatiecentrum Friesland. Stichting GEEF is in 2007 opgericht door drie partijen: de KwadrantGroep, De Friesland Zorgverzekeraar en Elkien. Inmiddels heeft Stichting GEEF 12 participanten: Accolade, De Bouwvereniging, Elkien, WoonFriesland, Gemeente Leeuwarden, Gemeente Smallingerland, KwadrantGroep, Thuiszorg Zuidwest Friesland, Zorggroep Noorderbreedte, De Friesland Zorgverzekeraar, NHL hogeschool en ROC Friese Poort.

 

Stichting GEEF is kort samengevat een samenbundeling van expertise van deze partijen. Stichting GEEF biedt innovatieve diensten en producten aan en ontwikkelt concepten die te maken hebben met domotica, (zorg)technologie en ziektepreventie voor senioren. Deze producten en diensten kunnen senioren in de toekomst gebruiken om hun (thuis)situatie veiliger, comfortabeler en gemakkelijker te maken.

Facts­heet VII: Cor­po­ra­te Gover­nan­ce

Op Elkien is de Aedescode van toepassing. Wij onderschrijven deze code en laten daarmee zien waar we voor staan en waarop we aanspreekbaar zijn. We laten ook zien dat we kwaliteit bieden en verantwoording willen afleggen aan de huurders binnen ons werkgebied.

De nieuwe Governancecode Woningbouwcorporaties 2015 is een integraal onderdeel van de Aedes Code. De governancecode geeft richting aan de wijze waarop bestuur en Raad van Commissarissen functioneren en de wijze waarop zij verantwoording afleggen over hun resultaten.

De uitwerking

We hebben de Governancecode Woningcorporatie en de AedesCode uitgewerkt in:

  • de integriteitscode;
  • de klokkenluidersregeling;
  • de reglementen voor de Raad van Commissarissen en zijn vaste commissies;
  • de profielschets voor de Raad van Commissarissen;
  • de samenstelling Raad van Commissarissen (inclusief rooster van aftreden).

Al deze documenten zijn te vinden op www.elkien.nl.

 

Bestuur

De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van het bestuur zijn in artikel 10 van de statuten omschreven en nader uitgewerkt in het bestuursreglement. In het verslag Raad van Commissarissen staat informatie over de beloning van het bestuur en eventuele tegenstrijdige belangen.

 

Nevenfuncties bestuurder

In 2015 oefende de bestuurder de heer Bonnema, onbezoldigd, de volgende nevenfuncties uit:

  1. Voorzitter CDA, afdeling Heerenveen;
  2. Penningmeester Stichting GEEF;
  3. Lid Adviesraad Fries Sociaal Planbureau;
  4. Bestuurder Stichting Pavo (tot en met 7 oktober 2015).

Nevenactiviteiten en lidmaatschappen

In 2015 vervulde de heer Bonnema een aantal nevenactiviteiten door het lidmaatschap van Elkien, dan wel door zijn persoonlijke lidmaatschap, van:

  1. het Friesch kabinet;
  2. de Vereniging Friese Woningcorporaties;
  3. het provinciaal Wenjen Oerlis Fryslân;
  4. de Lighthouse Club, departement Fryslân;
  5. de Club Diplomatique Fan Fryslân;
  6. het VNO/NCW;
  7. het Staverdens Genootschap;
  8. de Nederlandse Vereniging Bestuurders Woningcorporaties NVBW;
  9. het Vitale Noorden;
  10. De Vernieuwde Stad;
  11. Münchhausen;
  12. Roeg en Roem.

 

Permanente educatie

Sinds 1 januari 2015 zijn bestuurders van woningcorporaties verplicht tot Permanente Educatie. Bestuurders moeten vanaf 1 januari 2015 binnen drie jaar 108 PE-punten behalen. In 2015 heeft de bestuurder 3 PE punten behaald.

 

Raad van Commissarissen en zijn vaste commissies

In het jaarverslag Raad van Commissarissen vindt u nadere informatie over de taken en werkwijze van de Raad van Commissarissen, de rol van de voorzitter en de onafhankelijkheid, deskundigheid en samenstelling van de Raad en kerncommissies.

 

Toepassing van de Governancecode Woningbouwcorporaties 2015

In overeenstemming met de code zijn het bestuur en de Raad van Commissarissen verantwoordelijk voor de governance(structuur) binnen Elkien en leggen hierover verantwoording af. Met de governance(structuur) wordt hier bedoeld het geheel van regels en procedures op basis waarvan Elkien wordt aangestuurd, er toezicht wordt gehouden en er verantwoording wordt afgelegd.

Periodiek stellen bestuur en Raad van Commissarissen de invulling van de governance formeel en informeel aan de orde; in het jaarverslag en op de website wordt de manier waarop Elkien invulling geeft aan haar governance(structuur) gepubliceerd.

Bestuur en Raad van Commissarissen hebben kennisgenomen van de code en vastgesteld dat zij de code onderschrijven. Zowel de principes als de daarop gebaseerde best practices en zowel de verplichte (‘pas toe’) als de onverplichte principes (‘pas toe of leg uit’).

Bestuur en Raad van Commissarissen hebben vastgesteld dat slechts één best practice niet zal worden toegepast door Elkien. Het betreft best practice 3.3. die betrekking heeft op de benoemingstermijn van de bestuurder. De bestuurder is in 2000, in overeenstemming met de destijds geldende regels, voor onbepaalde tijd benoemd.  De Raad van Commissarissen respecteert deze afspraken en acht het onwenselijk om de vigerende arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd om te zetten in een overeenkomst voor bepaalde tijd.

Facts­heet VI­II: Ver­bin­din­gen en lid­maat­schap­pen


Lidmaatschappen

Elkien is lid van:

  • Aedes, de vereniging van woningcorporaties;
  • de Vereniging van Friese Woningcorporaties;
  • de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW);
  • VNO-NCW: een werkgeversorganisatie;
  • De Nederlandse Vereniging Bestuurders Woningcorporaties NVBW.

Bovendien neemt Elkien deel aan:

  • Fundeon: een organisatie voor stageplaatsen en het ontwikkelen van bouwtalent;
  • Roeg en Roem: een noordelijk kennisplatform voor dorps- en wijkvernieuwing;
  • Stichting GEEF: een platform voor gezondheidsexpertise & educatiecentrum in Friesland;
  • Vitale Noorden: een initiatief van acht wooncorporaties om partijen bij elkaar te brengen, ideeën te bundelen en een krachtige, positieve stem richting politiek Den Haag af te geven;
  • De Vernieuwde Stad: een kennis- en belangenbehartigingsorganisatie voor grotere woningbouwcorporaties in Nederland.

 

Deelnemingen en bestuurlijke verbindingen

Stichting Elkien is bestuurder en 100% aandeelhouder van De Wieren Holding BV.

De Wieren Holding BV is bestuurder en 100% aandeelhouder van:

  • De Wieren Het Perk BV. Deze vennootschap is destijds opgericht om het terrein aan het Perk in Sneek onder te brengen. De grondpositie is hierin uiteindelijk niet ondergebracht, maar in eigendom van Elkien gebleven. In de Wieren Het Perk BV vinden op dit moment geen activiteiten plaats. De vennootschap zal dan ook in 2016 worden ontbonden.
  • De Wieren Energie BV. Deze vennootschap is gericht op de ontwikkeling en realisering van duurzame energiesystemen. Hierin vonden de afgelopen twee kalenderjaren geen activiteiten meer plaats. In 2016 zal deze vennootschap dan ook worden ontbonden.
  • De Wieren CPS BV. In deze vennootschap is destijds het deel van de CPS-locatie van Woningstichting De Wieren ondergebracht. De Wieren CPS BV is vennoot van de VOF Oppenhuizerweg, opgericht met Bouwfonds Ontwikkeling BV en Van Wijnen Projectontwikkeling Noord BV ten behoeve van het ontwikkelen, uitvoeren en realiseren van een bouwproject.

Alle genoemde vennootschappen hebben Sneek als statutaire vestigingsplaats. Bij geen van de vennootschappen is sprake van nevenactiviteiten.

Het negatieve eigen vermogen van de (in de jaarrekening geconsolideerde) vennootschappen bedraagt ultimo 2015 € 649.000,-. Het negatieve resultaat bedraagt € 43.000,-. De totale vordering op de vennootschappen bedraagt € 1.606.000,-.

Stichting Elkien is 100% aandeelhouder, tevens bestuurder, van DFG Holding BV, statutair gevestigd te Bolsward. DFG Holding BV is een vennootschap opgericht op verzoek van de fiscus ten behoeve van een te sluiten vaststellingsovereenkomst met de fiscus op het gebied van vennootschapsbelasting.

De bestuurder van Stichting Elkien was tot en met haar ontbinding op 7 oktober 2015 bestuurder van Stichting Pavo. Deze stichting had een appartementencomplex in Leeuwarden in eigendom. De stichting is ontbonden vanwege het verkopen van het bezit aan Elkien.

Concernrelaties Stichting Elkien

100%    =         Enig aandeelhouder
*            =         Enig bestuurder
**          =         Lid van bestuur

1. 100% De Wieren Holding B.V. *

  • 100% De Wieren Energie B.V.*
  • 100% De Wieren CPS B.V.*
  • 100% De Wieren Het Perk B.V.*

2. 100% DFG Holding B.V.*

3. Stichting GEEF*

Vereniging van Eigenaren:

  1. VvE Turfmerk/Brouwerswal*
  2. VvE Marktstate*
  3. VvE it Heechhout*
  4. VvE Lieuwkemastraat 1-51*
  5. VvE Bommegaerde **
  6. VvE Delling*
  7. OVvE Plein (1455) State**
  8. VvOE De Gieter**
  9. VvOE De Slijper**
  10. VvE Voltawerk**
  11. VvE de Telegraaf*
  12. VvE Schansburg 1**
  13. VvE Centrumplan Vrijheidswijk*
  14. VvE Roptastate 26-82*
  15. Vve Roptastate 108-180*
  16. VvE de Amberbeam*
  17. VvE app. en berg. Arendsstraat 14*
  18. VvE ‘De Remise I’*
  19. VvE Morrahem-/Scherwolderhemstraat*
  20. VvE Prinsengracht II*

Facts­heet IX: Ri­si­co­ma­na­ge­ment en in­ter­ne be­heer­sing

Elkien heeft een intern risico- en beheersingssysteem dat op haar bedrijfsvoering is afgestemd. In dit systeem vinden risicoanalyses van de strategische en operationele processen plaats. De strategie van Elkien is de leidraad bij het bepalen en analyseren van de relevante risico’s. Onderstaand control huis laat zien wat bij ons risicomanagement hoort. Hierna rapporteren we over de belangrijkste risico’s zoals wij die onderkennen.

Planning en control

Elkien kent een integrale planning & control cyclus die geldt voor de beleidsvorming en de verantwoording over het gevoerde beleid. Rapportages als begroting, kwartaalrapportages en de jaarrekening nemen we standaard op in deze planning & control cyclus.

Interne audits

In 2015 is een aantal audits uitgevoerd volgens het auditplan. De uitkomsten van deze audits zijn besproken met de proceseigenaren. De directie heeft kennis genomen van de bevindingen en waar noodzakelijk opvolging gegeven aan de aanbevelingen. De concerncontroller neemt de hoofdlijnen van de audits op in de controlbrief. Deze controlbrief wordt samen met de periodieke rapportages besproken met de bestuurder, de auditcommissie en de Raad van Commissarissen. 

Elkien heeft dit jaar veel aandacht besteed aan de verankering van controlwerkzaamheden in de lijn met behulp van de Global Risk Management Tool. Hiermee wordt de relatie tussen processen, risico’s, beheersingsmaatregelen en interne controlewerkzaamheden expliciet gemaakt. Gedurende het jaar wordt de beheersing van deze risico’s getest door de lijnmedewerkers en worden de resultaten vastgelegd in de Global Risk Management Tool. Control neemt periodiek de uitgevoerde audits door met de medewerkers en adviseert waar nodig over verbeteringen. Inbedding van control in de organisatie leidt tot een betere organisatie brede bewustwording van risico’s en kwaliteit en sluit aan bij het principe van integraal management.
 

Externe audits

De Raad van Commissarissen heeft KPMG gevraagd een feitenonderzoek uit te voeren naar uitgevoerde derivaten- en leningentransacties in de periode 2006 – 2015 door Elkien en fusiepartner de Wieren. Hieruit zijn geen signalen gebleken die aanleiding geven tot het uitvoeren van een nadere onderzoeksfase. 

In 2015 heeft de Autoriteit Woningcorporaties (Aw) een audit naar de kwaliteit van de governance bij Elkien uitgevoerd.  Het eindoordeel bij dergelijke audits is voldoende of onvoldoende. De Aw heeft vastgesteld dat het eindoordeel over de governance bij Elkien voldoende is, dat wil zeggen dat de governance op orde is.
 

Structureel overleg

Ook de ‘zachte kant’ krijgt aandacht bij Elkien: cultuur en gedrag staan hoog op de lijst van het management. De focus ligt op het creëren van een cultuur waarin het nemen van verantwoordelijkheid en een transparante opstelling vanzelfsprekend zijn. Daaraan werken we door te sturen op resultaat- en procesverantwoordelijkheid.
 

Aanbevelingen accountant

De aanbevelingen naar aanleiding van de uitgevoerde controleactiviteiten 2014 zijn in 2015 uitgevoerd of nog onderhanden.

Risico’s

Strategische risico’s

De inventarisatie van de belangrijkste risico’s voor het bereiken van onze strategische doelen is dit jaar opnieuw geactualiseerd. Hierbij zijn RvC, directie en sleutelfunctionarissen binnen de organisatie betrokken. De risicoanalyse heeft geleid tot de volgende top zeven van risico’s:

  1. Landelijke en lokale politiek
  2. Houding en gedrag
  3. Scherper toezicht
  4. Regionalisering
  5. Demografische ontwikkelingen
  6. Onvoldoende verbinding met stakeholders
  7. Huurwetgeving

Ten opzichte van de vorige risicoanalyse is er sprake van een accentverschuiving naar risico’s als gevolg van externe ontwikkelingen, zoals genoemd onder 1, 3, 4, 5 en 7. Deze risico’s gelden voor de hele sector. Onze afdeling Strategie & Beleid heeft als kernactiviteit het signaleren en anticiperen  op dergelijke externe ontwikkelingen.

We zijn ons er steeds meer van bewust dat we onze doelstellingen realiseren door aandacht voor de mens, zowel klant als medewerker. Dit is gerelateerd aan risico 2. We ontwikkelen bewustzijn van attitude en gedrag van onze medewerkers, gericht op dienstbaarheid en voortdurende kwaliteitsverbetering.  We geven hier invulling aan door middel van ‘hostmanship’, dat gaat over mensen het gevoel geven dat ze welkom zijn. We verplaatsen ons in wat de ander wil en wat de ander bezig houdt.  Afspraken en protocollen zijn daarbij altijd ondersteunend en niet leidend.

Om de relatie met stakeholders, genoemd als risico 6, te versterken leggen de stakeholdermanagers van Elkien voortdurend de verbinding tussen de verwachtingen van stakeholders en de beleidsuitgangspunten van Elkien. Om de juiste keuzes te maken is Elkien in het voorjaar van 2015 in gesprek gegaan met haar huurders en stakeholders. Tijdens zes avonden heeft Elkien met hen gesproken over de toekomst van hun woning, woongenot, de leefbaarheid in de wijk en over onze dienstverlening. De bijna 360 deelnemers hebben de discussieavonden zeer op prijs gesteld. De aanbevelingen die uit deze avonden voort kwamen worden omgezet in nieuwe plannen en ideeën.
 

Operationele risico’s

Met de implementatie van een nieuw ERP systeem en vervanging van het huurdersportaal in 2015 zet Elkien technologie in om strategische doelstellingen te realiseren. Uit oogpunt van risicobeheersing laten we de betrouwbaarheid van de implementatie en inrichting van ons nieuwe informatiesysteem door een onafhankelijke partij onderzoeken.

Aangezien Elkien via haar informatiesystemen gekoppeld is met diverse andere organisaties en steeds makkelijker gegevens uitwisselt, nemen de cyberrisico’s toe. In aanvulling hierop leidt striktere regelgeving rondom privacy ertoe dat sterkere controle en bescherming van gegevensverwerking en –opslag nodig zijn. Daarom laten wij een onderzoek uitvoeren door een deskundige partij naar de  effectiviteit van de beveiliging van de in- en externe IT infrastructuur van Elkien. De uitkomsten van dit onderzoek gebruiken wij om, waar nodig, verbetermaatregelen door te voeren. 
 

Financiële risico’s

Het kabinet heeft in de rijksbegroting 2016 het voornemen opgenomen om de stijgende aanspraken op de huurtoeslag door te berekenen aan de woningcorporaties via de verhuurdersheffing. Deze heffing zal daarom naar verwachting de komende jaren verder oplopen. De omvang van de verwachte stijging is nog onzeker. In de meerjarenprognose van Elkien rekenen we daarom vooralsnog met de uitgangspunten zoals deze worden voorgeschreven door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.  Wanneer er meer zekerheid is over een eventuele verhoging van de heffing verwerken wij dit in onze financiële prognoses.

De wijze waarop Elkien de risico’s voortvloeiend uit het gebruik van financiële instrumenten beheerst wordt beschreven in factsheet IV van dit verslag.
 

Fiscale risico’s

Elkien heeft bij de bepaling van de belastinglast en -latenties in de jaarrekening een aantal standpunten ingenomen die bij de aangifte over de betreffende verslagjaren door de fiscus zullen worden getoetst. Deze standpunten kunnen mogelijk tot een discussie met de Belastingdienst leiden, met als gevolg dat de fiscale last over 2015 en voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan en belastinglatenties een andere waarde kennen. Elkien heeft haar uitgangspunten gedegen onderbouwd, waardoor we geen grote impact van een eventuele correctie op dit punt verwachten.  
 

Risico’s op gebied van wet- en regelgeving

De Herziene Woningwet is aangenomen met als ingangsdatum 1 juli 2015. De overgangstermijn is getrapt en uiteindelijk over het verslagjaar 2016 moeten corporaties aan alle bepalingen voldoen. Om ervoor te zorgen dat Elkien tijdig aan alle nieuwe eisen voldoet, borgen wij de tijdige en adequate implementatie van de nieuwe wetgeving in een strategisch project.   
 

Continuïteitsrisico’s

Elkien streeft naar een energie neutrale portefeuille in 2030 met sociale huurwoningen die geschikt te maken zijn voor het verlenen van zorg. Dit betekent voor Elkien een forse operationele en financiële opgave voor de komende vijftien jaar, met een verhoogd risicoprofiel. Wij monitoren daarom voortdurend ons portefeuilleplan en de financiële criteria, waarbij we steeds met twee jarig perspectief de toekomstige investeringen vast leggen in afspraken. De bewaking van onze financiële continuïteit staat verder beschreven in factsheet IV van dit jaarverslag.